首套房、二套房认定标准是什么?

首先认定的标准是以家庭为单位。

家庭这样定义:

1、夫妻+未成年子女算一个家庭

2、成年单身个人也可算为一个家庭

以下情况认定为首套房

贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房。

贷款买过一套房,后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房。

全款买过一套房再贷款买房。

全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房。

夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款。

给大家总结几种常见的二套房认定标准

1、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套;若贷款未结清——算二套

2、个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。办理按揭买房贷款的流程：
1、选择房产；
2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；
3、办理按揭贷款申请；
4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书；
5、购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》；
6、签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；
7、办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险；
8、开立专门还款账户；
9、并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款；
10、借款人按合同规定定期还款。正规且通俗的解释如下：
1.二套相对于是否用贷款买过首套房，当然也包括用公积金贷款，只要你一家三口有一人用贷款买过房，再贷款就算二套。
2.根据国务院去年底关于房地产业最新通知要求，只要是二套房就要执行四成首付，利率按风险定价（风险定价可理解为高于基准利率，比如二套1.1倍、三套更多）。
像你这种情况，不是二套房，属于首套。但是，在首付和利率问题上，政策如下：
1.如果你买的是普通自住商品房，银行可以执行二成首付和七折优惠利率，可以的意思就是不强制，银行也可以不执行，目前优惠的银行不多；
2.如果你买的不是普通自住商品房，既高档房等，也要执行首付四成、利率按风险定价的规定。
很多购房者打电话到银行

询问当前房贷利率时

银行都会问是首套房还是二套房

相对来说，首套房还是比较好区分的

但是很多人都不知道怎么定义二套房

今天小编就给大家详细介绍一下

首套房和二套房的定义标准



首套房和二套房有什么区别？



-首付不同-



银行对于首套房和二套房，在首付上是不一样的。在芜湖，对于购买首套房的贷款人，首付在30%左右，个别信用极好或者是跟银行有合作的楼盘首付可以低至20%。







对于购买二套房的贷款人，芜湖各大银行一般首付都在40%左右，二买房门槛大大提升。



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-利率不同-



根据小编12月对芜湖各大银行房贷利率的摸底，目前芜湖各大银行对首套房贷款的利率基本上浮20-30%左右，而二套房贷款利率则基本上浮25%-30%左右。







那么首套房和二套房到底是如何界定的呢？小编也在这里列举了比较常见的几种情况。



界定标准



1全款买过一套房，第一次贷款买房——算首套。



2贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。但目前芜湖四大行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行已经开始实行认贷又认房的政策，只要在银行贷款买过房，不管贷款有没有还清，再次贷款仍然按二套房算。







3全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。



4个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房——目前四大行算二套房，其他银行算首套房。




前言

2019年1月1日生效的《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发[2018]41号）中有这样一条规定：发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。也就是说，首套房贷款利息支出可享受税前扣除优惠，同时只要纳税人享受了一次首套房的利息扣除，即便此后按照首套房贷款政策执行的情形，也不能税前扣除。

那么首套房是怎么认定的？其实在不同的时间点和不同的地区，其界定标准并不一样，本文在结合法规的基础上，对首套房的界定进行梳理。

本文纲要
一、全国性首套房界定

二、全国性首付款比例规定

三、首套房的贷款利率

四、16个热点城市首套房的界定及首付比例

一、全国性首套房界定

一直以来，我国对于房地产行业的态度都是“房住不炒”，住房一直是普通老百姓的基本生活需求，为了给大家的基本生活提供保障，国家给购买首套房的人提供了优惠政策，而购买二套房、三套房享受不到。例如，中国人民银行规定，我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠，除此之外，首套房、二套房及以上套数的贷款首付比例也有较大的差异。因此，弄清楚首套房如何界定非常关键。

（一）首套房概念
从字面层面意思理解来看，首套房主要符合以下特征：成年人拥有产权的人生第一套房，也是在全国范围内拥有的唯一住房。

通过查阅相关资料，笔者发现所谓首套房一般需要同时满足三个条件：

买房人年满18周岁；

所购房为普通住房；

购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。

当然，以上第三个条件也有例外的情形，例如，按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房，或者与父母一起购买的除外。

我们重点来解释一下子女和父母共同买房，子女今后再买房是否属于首套房的几种情形。

首先我们需要明确的是，认定房贷次数是以借款人家庭为单位来认定，包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说成年子女在界定是否享受首套房优惠政策的时候，与父母名下房产并不挂钩。为更好理解这一概念，我们做以下假设：

案例一：在小明15岁的时候，小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子，小明在成年以后再次购房，属于首套房。

案例二：小明年满18岁后，小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子，小明此后购房，则可能属于二套房。

（二）首套房认定
至于何为首套房，其实目前并未有明确的定义，只是相关法规规定了在申请住房按揭贷款时，在满足何种条件下，银行可按照首套房政策执行，否则执行二套房及以上信贷政策。

2007年，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发452号）则规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其他均按第二套房贷执行。

2010年，人民银行、银监会、住房和城乡建设部在《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）中，确定了二套房认定标准，也就是符合以下三种情形之一的，均按第二套房贷执行：

借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套及以上成套住房的（“认房”）；

有购房贷款记录：借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的（“认贷”）；

贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的（“认调查”）。

上述二套房的认定标准实际上执行“认房又认贷”，也就是只有借款人名下无房且没有住房贷款记录，才会被认定为首套房，两个条件有其中任何一项不满足，也就是如上述所说的有房或者有购房贷款记录的，均不能算作首套房。

2014年，关于首套房的认定标准有所放松。2014年9月，中国人民银行和银监会联合印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发[2014]287号），其中规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。

287号文一定程度上放松了2010年83号文对在申请住房按揭贷款过程中，执行首套房政策，还是二套房政策的认定标准，执行“认贷不认房”标准。也就是说，在287文下，如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房，银行依然可以执行首套房贷款政策。

当然，如果买家在银行征信系统里，已经登记有一条贷款买房的信息，但同时贷款还未结清，这一情形肯定按照二套房贷款政策执行。另外还有一种情形是，如果买家名下已有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款，又申请贷款购买住房，银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

综上所述，关于何为首套房，目前为止并未有明确的定义，而是在银行在办理住房按揭贷款的过程中，具体认定是否按照首套房政策执行。

总体来看，是否执行首套房政策的认定主要有三种标准：

认房不认贷：只要购房者名下无房，不管以前是否办理过住房贷款，都是认定为首套房。

认贷不认房：在银行办理房贷时，会考虑借款人的历史贷款记录，如果已经结清所有贷款，即使借款人名下已有一套房，依然执行首套房贷款政策；而如果借款人在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息，并且贷款还未结清，那么又申请贷款买房时将界定该房为二套房或以上。

认房又认贷：贷款买房时，如果借款人名下无房或者没有住房贷款记录，都将被认定为首套房。“认房又认贷”需要同时审查借款人的住房和贷款情况，是三者中最严格的认定标准。

那么，在实际业务中，银行在办理住房按揭贷款过程中，具体如何“认房”和“认贷”呢？

“认房”，其实也就是如何查询借款申请人的房产信息？查询首次购房信息，以购房合同中的购房人家庭为查询依据，基于当地购房产权信息系统，在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。需要注意，查询个人购房信息的地域，只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。

需要注意的是，虽然不动产信息全国联网已经实现，但是房产信息并不必要在不动产系统登记，而房产信息登记系统现在还没有全国联网的，也就是说，本地房产登记信息系统无法查出未办理贷款的异地房产。

所谓“认贷”，也就是在央行征信系统中查询借款人是否存在住房贷款记录，由于银行贷款记录可在全国内查询，因此，不论购房申请人的房产何时何地有过贷款，都可以在银行查出来。

二、首付比例全国性规定

之所以要对首套房进行认定，最主要是借款人可以享受较高的按揭成数和贷款利率优惠。而除改善性住房之外的非首套房与“房住不炒”的政策方向不符，按揭成数较低或无法在银行申请贷款，利率往往也带有上浮惩罚机制。

首先，首套房和非首套房在贷款政策上一个较大的差异是首付款比例，首套房的首付比例比二套房低很多。

（一）首套房
早在2004年8月，为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，原银监会制定《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号），规定所有住房贷款的贷款成数不超过80%，也就是住房贷款首付款比例不低于20%。

2005年3月，在《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发[2005]61号）中，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）规定：对于首套自住房，面积在90平米以下的，首付比例不得低于20%；超过90平米的，则不得低于30%。

此后，这一比例并未做修改，直到2016年2月，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，首套房的最低首付款比例为25%，限购的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

（二）二套住房
我国关于二套房的首付款比例，主要经历了以下变化历程：

银发[2007]359号明确借款申请人申请购买第二套住房，首付款比例不得低于40%。

2010年4月，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）将贷款购买第二套住房的最低比例提高至50%。

同时规定了购买第三套及以上住房的，首付贷比例应大幅提高，具体银行根据风险自主确定。对于对于房价上涨过快地区，则暂停发放第三套住房贷款。

2011年1月，《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）将对贷款购买第二套住房的家庭的最低首付款比例进一步提高至60%。此后二套房首付款比例并未修改。