根据国家现行规定，通常个人一手住房贷款针对购买首套住房的贷款金额不超过房款的7成；针对购买二套住房的，贷款金额不超过房款的4成，针对购买三套及以上住房的，银行不得放贷。
　　同时，银行要求借款人家庭的每月收入支出比应小于等于50％。每月收入支出比=家庭月均支出／家庭月均收入.
　　个人一手住房贷款期限最长为30年，借款人申请贷款期限加申请时年龄应不超过70年。例：借款人申请贷款年龄时已达45周岁，贷款期限最长不超过25年。若通过招行办理住房贷款（含一手楼和二手楼）/首付比例规定如下：
1.首套房，比例最低30%，即贷款金额最高不超过所购房产价值的70%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）
2.二套房，比例最低40%，即贷款金额最高不超过所购房产价值的60%。
具体您的可贷金额需您提交相关资料，网点审核之后才能确定，您可以直接与当地网点个贷部门联系咨询。原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。但具体贷款金额的多少由银行决定，银行会根据贷款人的情况和房屋现状进行评定。

例如：竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。此外，如果是非当地户籍或当地无固定居所的购房者，贷款额度会相对有所减低。

1、房龄。据银行业人士介绍，二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，因为房龄越长房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款；

2、房屋所处位置、单价、面积等都是银行审批贷款的主要因素。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数一般较低，甚至可能不予贷款；

3、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款；

4、贷款人的贷款房屋套数。套数越多，贷款金额越少。

1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠。审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。

2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。

3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。不明白为什么自己的贷款额度这么低、期限这么短，觉得自己没问题，但还是申请不到贷款。



01

有两个影响贷款的这些因素：人与房。

什么样的人在买，买的是什么样的房？

主要说说人这边的情况，四条关键因素决定了银行是否批贷，以及我们能贷多少、贷多久？



02

第一个，年龄。

超过65岁，贷不起款。一般情况下，超过55岁或60岁想再贷款，就不太容易了。基本上65岁是上限。

银行比较喜欢是24岁到40岁区间的贷款用户，挣钱的能力比较强。相对来说工作也比较稳定，身体状况比较好，发生意外、疾病的可能性相对较少，还款能力比较强。

超过40岁，去银行贷25年、30年没戏。而且银行的上限基本封到了25年。

03

第二个，职业。

填职业的时候，像公务员、老师、医生之类的，银行就比较喜欢。

对于银行来说，越稳定越好，越稳定的职业越容易贷款。尽量填一个让银行觉得我们相对比较稳定的职业，当然需要是真的。



04

第三个，信用。

信用真的非常重要。比如去银行贷款买房，信用不好，那就没戏了。

有个朋友去银行贷款，为什么不批呢？原来是没有什么信用积累，没有信用卡。

30多岁没有信用卡，属于白户，银行也不知道你信用好不好，于是没批贷。在办理的过程中，有的人认为很简单，也有的人认为很难办，毕竟每个人申请的结果都不一样。



下面就为大家分析下，真实的银行办理流程：

一、贷前准备：想好自己需要贷多少，贷款的用途、期限，贷款的还款方式，理想贷款办理银行等等个各方面都需要有一定的心理准备。

二、申请贷款：借款人向银行业务人员提出贷款用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合此银行的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。（目前市场大部分做抵押经营贷）

三、提交贷款资料：贷款资料基本有个人身份证、房产证、结婚/离婚证、收入证明、户口簿等相关一些基本证件，如有不明还可以直接咨询我，获取最详细的相关资料准备。

四、银行指定的评估公司评估房子：银行接受受理之后，银行会让评估公司根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，在正常的情况下评估值都在7成，除非抵押楼房是二手房，二手房的评估价值一般在会比较低。

五、银行出批复：将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时贷款人一定要注意，把所有的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

六、到房管局进行办理抵押手续：借款人填写抵押合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

七、银行放款：放款时如果申请的额度比较高，如超过100万的贷款。银行不会直接转到你的账户，这时也是需要认定的第三方收款才可以转到借款人的账户下，银行后期也会进行抽查该款项的具体用途，如有违法行为银行还是有权催收回去。



要知道办理贷款，有房屋作为抵押的话就增大了成功办理贷款的几率，并且利息也会低一点，但是也有很多人就算有房去申请房屋抵押贷款，但还是很不顺利。下面就来详细的做个介绍：

房屋抵押贷款之房屋问题

1.房屋年限过久：

有一些房子位于偏远的郊区，交通不是太便利，如果房屋面积≤50平米，房龄≥20年的房产，有些银行是很难会给贷款的。

2、没有产权的房屋

小产权房是没有产权的，虽然可以使用房子，但是没有产权的，所以不具备作为抵押贷款的条件。

3、房屋年限未满

房屋贷款年限未满五年的房产，有的银行也是可以办理的。只是相对这样的房子作抵押的，银行审核比较严格，贷款机构很难办理。

4、贷款按揭未还清

正在还按揭的房子，这类房屋的抵押权还在银行受理，房主不具备完全产权，不可以将房子作为抵押申请贷款的条件。