外贸企业主要以经营进出口业务为主，在组织进出口商品的进、销、存过程中，所需流动资金，在白有流动资金不足的情况下，由银行给予外贸贷款。
外贸贷款具体范围：
(一)外贸出口公司收购出口商品所形成的库存商品的资金需要。
(二)收购已经付过款的出口商品，在未运到或已运到，待点验的在途出口商品所需要的资金。
(三)收购的出口商品，需要经过加工、整理、打包，如白瓜子需要挑选，亚麻需要打包，蜂蜜需要加工等，这些加工中的出口商品所占用的资金。
(四)由于运往港口、车站、码头等候装船、装车和内销、调拨商品，以及从仓库发出的未向银行交单结汇的，未开单结算的待运和发出商品所占用的资金。
(五)饲养场为生产出口商品而饲养的动物，如养貂、养鹿、养貉、养兔所需要的资金，以及为饲养这些动物所储备的饲料支付的生产费用所占用的资金。
(六)进口公司的进口物资，对国外已经付款，但货物尚未到达中国口岸的在途进口商品所占用的资金。
(七)已承付货款并支付了关税、工商税，运费、手续费等的进口商品，在未出售之前存放在库的部分商品所占用的资金。
(八)为国外代销的商品以及样品、展品所占用的资金。
(九)为生产出口商品所购进的国产和进口的原材料、辅助材料所占用的资金，
(十)经过外贸部或总公司批准，为组织和发展出口货源及包装材料，必须由外贸部门向供货部门提供的扶持生产物资(设备除外)所占用的资金。银行贷款需要的条件：
（1）年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居民身份证明，银行贷款要求贷款人年龄一般在18-60岁之间；
（2）有稳定合法收入，有还款付息能力；
（3）贷款银行要求的其他条件。
无抵押贷款办理的程序一般分为三个步骤：
(1)客户递交基本信息资料，包括工作单位和联系电话。
(2)放贷银行或公司核查客户的信用信息，包括客户的信用级别是否有违法记录，针对个体户和中小企业，还需调查其企业经营状况。
(3)放贷单位工作人员与客户签约，并在最短时间内实现放款。《通知》对商品房预售资金监管原则、适用范围和测算标准进行了明确，新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，市中心城区内新建商品房在建项目的预售资金均纳入资金监管。市重点监管资金标准由市住房管理中心组织相关专业机构，结合建筑结构、用途等因素综合测定，并根据市场实际情况适时调整。

《通知》规定，预售资金监管账户以幢为单位，一幢设立一个监管账户，账户内重点监管资金主要用于支付该项目建设的施工进度款、建设单位管理费及法定税费等有关工程建设费用。

《通知》明确了新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始至办理房地产首次登记后止。新建商品房在建项目办理房地产首次登记后，可以申请注销预售资金监管账户。目前，我市具备预售资金监管资格并已在监管部门备案的银行达10家，分别是建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、邮储银行、兴业银行、中原银行、驻马店农商银行、郑州银行、洛阳银行。



《通知》规定，房地产开发企业申请办理预售许可证前，应在已备案监管银行开立监管账户，并签订《商品房预售资金监管协议》，然后房地产开发企业持《商品房预售资金监管协议》及相关要件，到预售资金监管部门办理备案手续。购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业商品房销售缴款通知书，到指定商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，凭银行出具的缴款回单办理商品房买卖合同，并向房地产开发企业换领购房专用发票。监管项目进款后，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金。监管部门按照有关规定到项目现场核查以后，符合用款条件的，准予监管银行支付。监管项目完成房屋首次登记后，房地产开发企业可申请解除资金监管。

《通知》对购房款何时进入商品房预售资金监管账户和商品房预售资金是否全额监管也进行了明确规定。购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业商品房销售缴款通知书到监管银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户。商品房预售资金全部进入相应的监管账户，开发企业不得直接收取订金、预付款、购房款（包括预售商品房按揭贷款）等款项。

《通知》明确了企业使用资金的条件，建设项目达到办理商品房预售许可证10日后，主体结构完成，水电安装、内外粉刷完毕，门窗、电梯安装完毕，外墙涂料粉刷完毕，达到验收条件，竣工验收备案和完成首次登记等六个资金使用节点之一的，房地产开发企业可以按规定申请提取相应的重点监管资金。1，理论上没有交易，系合作关系。
2，其主要责任和义务由双方签订的商品房住房贷款合作协议确定。
3，其实，房产公司是给购房人义务帮忙的，帮助借款人和银行方面沟通，协助处理档案啊，资料啊，以及房产登记手续的。。。。当然他们的最终目的还是希望借款人尽快贷款成功放款，以便彻底收缴房款，回笼资金啊。
4，还有一个重要的义务：在没有办理完成房产的抵押登记前，为借款人提供阶段性的房贷的担保！由于房地产价格下跌，有部分楼盘在不同的销售期出现了价格大幅差异，一部分已购买的购房者由此产生心理不平衡，从而对开发商产生了抵触情绪，无条件要求开发商对差价作出补偿。那这样的维权行动到底有无法律依据？



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近日，上海浦东碧桂园南郡项目出现大规模购房者退房事件，退房的原因是“碧桂园搞阴阳合同，不按上海市政府要求的一房一价政策进行销售”。



不过和以往有所区别的是，以前的阴阳合同都是开发商要求涨价，试图绕开一房一价的政府规定，用其他名目多收点钱，而这次碧桂园的阴阳合同，则是以阳合同维持一个表面高价，暗地里以阴合同低于政府规定的价格进行销售，一夜之间将备案均价从35000元/平米直接降到28000元/平米至26000元/平米进行销售。



房价直接从35000元/平米跌到28000元/平米，这差不多要打8折了，前期购房者相当于一夜之间两成首付白交了，其中有很多购房者是刚买了一个月不到。






最近，还有一起引发关注的所谓“房闹维权”发生在厦门。当地万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年了，开盘时每套房总价450-500万，才卖了不到100套。今年9月份，厦门万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了精装修、车位及电梯，交付标准从精装降为毛坯，价格降到了275-300万，这引发已买业主的不满，纷纷表示要维权。



而这两天，又有新消息传出，万科开始给前期买贵了的业主退款，这引发公众更多讨论。






房价走跌

购房者维权到底有无法律依据？



购房者与开发商之间的法律关系
与其说购房者与开发商之间的法律关系，不如说是购房者、开发商和银行三者之间的法律关系，毕竟大部分购房者买房还是需要依靠银行贷款的。



这三者之间的法律关系概括来说：开发商与购房者之间是房屋买卖合同关系；购房者和提供贷款的银行之间形成的是借贷合同关系。同时根据《担保法》的规定，借款人可采取保证(借款人个人或第三人的信用担保)、抵押(不动产等)、质押(动产、法律允许的有价证券或某种财产权)等不同的担保方式。银行为了保障贷款安全，要求购房者(借款人)以房产作抵押，从而形成了从属于借贷合同的抵押合同关系。



三者之间的法律关系并非一蹴而就，而是不断转化形成的。



产权过户前，开发商是还款责任人。购房者交付了首付款，办妥抵押贷款，开发商与购房者之间房屋买卖关系确立。在开发商没有为购房者办理产权证之前，贷款人停止还贷，银行无权找贷款人催款，只能找开发商问罪。



产权过户后，购房者是还款责任人。购房者和银行之间原本是借贷关系。同时，银行为了保障贷款安全，要求贷款人以房产作抵押，从而又增加了一层押关系。办理了产权证之后，借贷合同及抵押合同就进入执行过程中，贷款人如果出现不能按时支付月供款的情况，银行有权对贷款人进行处理。



只有先理清了购房者与开发商、银行之间的法律关系，我们才能在房价下跌情形下，头脑清晰地寻找法律依据。



房价下跌，购房者要求开发商补偿差价有无法律依据？
由于房地产价格下跌，有部分楼盘在不同的销售期出现了价格大幅差异，一部分已购买的购房者由此产生心理不平衡，从而对开发商产生了抵触情绪，无条件要求开发商对差价作出补偿。深圳就有好几个楼盘的购房者甚至组织了大规模的维权行动，甚至出现了以集体“断供”、打砸售楼处的方式给开发商施压