买卖前的房屋和产权审核
了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。
三、查档
买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤，查清产权问题可是有关房子归属的大事。
四、确定房屋产权再交定金
1、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。
2、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。
五、签订正式合同
交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同，合同范例可到当地房管局官网下载，双方可自行修改。签合同前需注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
六、买方办理按揭贷款
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。
因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。
七、过户
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。
在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。
八、交房
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。
如果二手房买卖涉及家电家具，那么最好在签订合同的时候约定“交房保证金”，即买方给卖方的首付款要扣除家电家具金额。因为如果交房时家具家电出现损坏或已被搬走，买方通常很难找到卖家去索赔。一、常见二手房买卖纠纷有哪些
生活中一些鸡毛蒜皮的小事都可以引发纠纷，例如两家孩子抢玩具，东家的狗跑去西家花园踩踏花草等等。其实二手房买卖纠纷也是花样繁多的，具体可以划分为以下几种：
（一）产权不明确的。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
（二）土地权属不清的。房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。同时，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
（三）无共有人声明的。共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务，按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效。
（四）承租人未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。
（五）被保全、查封的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
（六）设定了抵押权的。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。
（七）不符合转让条件的。例如：经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。
二、如何避免二手房买卖纠纷发生
一是要看房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
二是要看房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、夫妻共有的等。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
三是要看交易房屋是否在租
如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
四是要看土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，因为划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。常见的二手房交易纠纷

（一）买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷

当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

（二）房价变化快

房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

（三）中介机构的不规范行为导致纠纷

由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

（四）二手房交易手续复杂导致纠纷

二手房交易手续复杂导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

（五）房屋产权登记制度不合理导致纠纷

房屋产权登记制度不合理导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。常见的二手房纠纷案件有哪些？

律师表示，二手房纠纷主要有这么几种：一是由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。当利好政策出台时，房价可能上涨，这时卖方违约的情形比较多，卖方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。当限制政策出台时，房价可能下跌，这时买方违约的情形较多，买方通常会以合同存在漏洞为由要求解除合同退房。二是连环买卖引起的纠纷。对于改善需求家庭来讲，需要把自己的房屋卖掉，用卖房的钱来购买新的房屋，当自己卖房过程中发生问题，例如买方未能按时支付房款，导致自己在买房过程中会造成对卖方的迟延。但是由于卖房与买房没有必然的因果关系，所以由于上家违约导致对下家的违约，难以向上家索赔。三是共有人为转移房产而引起的纠纷。离婚一方为了转移房产，或者继承人一方为了多占有房产，而将房产出售。其他权利人以恶意串通为由主张合同无效。四是由于特殊性质房屋，交易受到限制引发的纠纷。如经济适用房、小产权房屋等特殊类型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的纠纷。

遇到房产纠纷应当怎么办？
二手房买卖交易程序比较复杂，历时较长，纠纷在所难免。当发生纠纷时，对于购房者来讲，需要做两件事，一是通过中介直接与对方积极协商解决，找到纠纷发生的原因，对于因误会产生的纠纷要消除误会；不要激化矛盾，尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷，可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合同或解除合同。二是保存好证据，当然卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法，上述部门很难介入民事纠纷，反而会耽误时间。

哪些房子不能办理按揭贷款？

针对这一问题，律师表示，在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有：（1）没有房产证的；（2）旧城改造内的房屋；当地房管部门已经封档，不能办理抵押登记；（3）土地使用权已抵押的房屋；（4）已经被依法查封冻结的房屋。

贷款比较困难的房屋有：（1）集体土地上的房屋；（2）房龄很老的房屋，一般超过30年的房子就不能贷款了，有些甚至都属于危房。

二手房买卖能绕开经纪人吗？

律师建议，买卖双方最好不要绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息，绕过他就违反了诚实信用的原则。（1）经纪人为购房者提供房源信息是最大的价值体现，既然接受了服务就应支付费用；（2）买卖双方非专业人士，对贷款银行、过户部门、税务部门的工作流程及整个购房流程都不了解，会导致办理时间拉长；（3）双方缺乏基本的信任，会由于一些小的分歧而引发大的矛盾，而如果有经纪人从中斡旋，能化解矛盾。选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一些公司，大公司业务知识培训相对完备，合同版本相对完善。还要注重选择经纪人，要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。