到银行贷款一般分为以下步骤：(1)客户递交基本信息资料，包括工作单位和联系电话。(2)放贷银行或公司核查客户的信用信息，包括客户的信用级别是否有违法记录，针对个体户和中小企业，还需调查其企业经营状况。(3)放贷单位工作人员与客户签约，并在最短时间内实现放款。
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2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

4、有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

6、贷款行规定的其他条件。

申请住房公积金贷款应当具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留证件；

2、申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于2年；

3、自筹资金达到所购住房总价的30%以上（含30%）；

4、具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

5、签定了购买住房的合同或协议；

6、符合委托人和受托人规定的其他条件。北京德恒律师事务所吴娟萍侯陕陕



2018年1月5日中国银监会发布实施《商业银行委托贷款管理办法》（下称《办法》）。《办法》共33条，主要包括五方面内容：一是明确委托贷款的业务定位和各方当事人职责。二是规范委托贷款的资金来源。三是规范委托贷款的资金用途。四是要求商业银行加强委托贷款风险管理。五是加强委托贷款业务的监管。《办法》的出台，从规范商业银行委托贷款业务的角度，补制度短板，堵监管漏洞，以进一步防范金融风险，并促进金融更好地服务实体经济。



本文即从商业银行在办理委托贷款业务时的审查职责为视角，对《办法》的主要内容进行梳理和解读。



一、商业银行在委托贷款业务中的职责定位



职责确立的前提在于业务性质的厘清。《办法》开宗明义，通过委托贷款的定义以及规范商业银行与委托人的职责两个方面，强化商业银行在委托贷款业务中“代为发放、协助监督使用、协助收回”这一“中介服务方”的职责定位，并据此明确其收益为收取代理手续费，不承担贷款风险。



（一）商业银行在委托贷款业务中的职责



《办法》规定商业银行在委托贷款业务中的职责具体为：



1.专款专用：商业银行应要求委托人开立专用于委托贷款的账户。委托人应在委托贷款发放前将委托资金划入该账户，商业银行按合同约定方式发放委托贷款。商业银行不得串用不同委托人的资金。



2.协助监督使用：商业银行应同委托人、借款人在委托贷款借款合同中明确协助监督使用的主要内容和具体措施，并按合同约定履行相应职责。



3.协助收回本息：商业银行应按照委托贷款借款合同约定，协助收回委托贷款本息，并及时划付到委托人账户。对于本息未能及时到账的，应及时告知委托人。



《办法》同时规定商业银行严禁以下逾越中介服务方地位的行为：



1.代委托人确定借款人。

2.参与委托人的贷款决策。

3.代委托人垫付资金发放委托贷款。

4.代借款人确定担保人。

5.代借款人垫付资金归还委托贷款，或者用信贷、理财资金直接或间接承接委托贷款。

6.为委托贷款提供各种形式的担保。

7.签订改变委托贷款业务性质的其他合同或协议。

8.其他代为承担风险的行为。



（二）委托人在委托贷款业务中的职责



与商业银行作为受托代理人的角色定位相对应，《办法》明确委托人应确定借款人、用途、金额、币种、期限、利率等贷款核心要素，委贷合同中应就委托人承担以下职责作出明确约定：



1.自行确定委托贷款的借款人，并对借款人资质、贷款项目、担保人资质、抵质押物等进行审查。

2.确保委托资金来源合法合规且委托人有权自主支配，并按合同约定及时向商业银行供委托资金。

3.监督借款人按照合同约定使用贷款资金，确保贷款用途合法合规，并承担借款人的信用风险。



通过以上规定，《办法》厘清了委托贷款业务中委托人与受托银行的业务性质，并据此界定了双方的职责与风险承担，即委托人负责审查全部交易要素并承担相应的风险，受托银行仅代为发放款项并按照委贷合同约定协助监督款项的使用及收回。



二、商业银行审查义务一——委托人主体资格审查



《办法》规定，商业银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务申请。据此，商业银行在办理委托贷款业务时首先要就委托人资格进行审查，银行、信托公司、企业集团财务公司、金融资产管理公司、消费贷款公司、小额贷款公司等经营贷款业务的机构均不得作为委托人。



而受托管理的他人资金依据《办法》第九条之规定不得作为委托贷款的资金来源，因此，凡是受托管理他人资金的资管产品、信托计划、私募基金、公募基金等皆不得作为委托方。值得注意的是此处的主体适格是从资金来源角度判定的，而非组织形式。因此，对于以公司、合伙企业、契约型等组织形式存在的私募或公募基金，只要其资金系受托管理的，即不具有委托主体的适格性。这一规定封堵了当前资管产品非标投资的重要渠道，与前段时间中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》（下称“《指导意见》”）中禁止多层嵌套、期限错配、结构化分层等结合起来，将进一步压缩非标投资的空间，限制资金空转，倒逼资金服务实体经济。小布，我想买房子，首付额度低，用公积金贷款利率虽低但额度小，用商业贷款额度虽高但利率也高，你说这可咋办呢？纠结~

我听说，市住房公积金管理中心、市住房保障和房屋管理局、建行陕西省分行三家昨天联合签署了“西安个人住房组合贷款”合作协议，以后公积金贷款不足部分可用商业贷款补充，这样你不就摆脱两难选择了。这是不是一个好消息啊？嘻~


个人住房组合贷款是指正常缴存住房公积金并符合住房公积金贷款条件的职工购买自住普通住房时，受住房公积金贷款额度所限，公积金贷款不足部分由银行商业性个人住房贷款补足而形成的一种贷款模式。

小布帮你算一算

目前公积金贷款的年利率为4.25%，商业贷款的年利率为6.15%。


个人购买住房时，公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的70%，即房屋总价=购房首付款+公积金贷款+商业贷款。组合贷款中公积金贷款和商业贷款的贷款期限相同，起止日期相同，放款时间相同，还款方式相同。



比如小布要贷款40万元，只能公积金贷款20万元，剩下的20万元就可用银行的商业贷款来补充，从而实现购房梦想。


如果小布两种贷款还款年限均为20年，且以等额本息的方式还款，那么20年内，需要归还公积金贷款利息9.7万元，需归还商业贷款利息14.8万元。但如果40万元完全为商业贷款，则20年内以等额本息方式还贷要归还利息29.6万元。相比而言，组合式贷款可节省利息5.1万元。

贷前

由于借款人必须同时满足公积金贷款和商业贷款条件，因此公积金中心和商业银行前期对于贷款人信誉、偿债能力、抵押物状况共同进行贷前审核，核查更为仔细，从而贷款客户质量将更为优质。

贷中

组合贷款中商业贷款资金风险由商业银行承担，公积金贷款资金风险由委托服务公司承担，因此三方对组合贷款的办理、审核、抵押、放款等程序的标准更加统一、更加严格、更加规范。

贷后

组合贷款的贷后管理工作，公积金部分由公积金中心负责，由委托服务公司负责相关贷后服务并承担资金风险；商业贷款部分由商业银行负责。这样，双方对于贷款逾期催收与不良资产处置将更加积极主动。