理论上来说房产抵押贷款一般年限最高可贷款30年。

1、如果是抵押房产用于企业经营：

（1）额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成;

（2）利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上;

（3）年限：一般为五年以内。

2、如果是抵押房产用于个人消费：

（5）利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%;

（6）年限：一般为十年以内。

（7）如果是抵押房产用于购买商用房。个人之间可以房产抵押，房产抵押权人可以是自然人，也就是俗称的个人。

房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。

房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

拓展资料：

个人之间借款办理房产抵押的方式：



个人之间借款用房屋作抵押，办理房产登记手续的方法如下：

1、向房屋所在地的房屋登记机构申请抵押权登记,应当提交下列文件:一、房屋抵押贷款多少年？

1.以商业用房做抵押的，授信期限长5年，且需满足商业用房已使用年限+授信期限≤30。

2.以住房为抵押的，授信期限长为30年，同时需满足以下条件：

一是借款人年龄+授信期限≤60，符合我行下发的《关于行业单位个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的"双优"个人客户标准的，借款人年龄+授信期限

二是房屋已使用年限+授信期限≤40。在此基础上结合抵押物的变现能力、借款人还款能力等综合确定授信期限。

3、除此之外，借款人办理房产抵押贷款确定贷款期限还与借款人的个人资质有一定的关系，如借款人个人信用良好，个人资产状况也不错，还款能力较强，像这样的贷款客户是最好办理贷款的，并且获得贷款的额度也比较高，贷款期限就更不用说了。

二、抵押贷款有哪些条件？

1、年龄在18-55周岁(部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人);一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50～70%(部分银行可能会有所增加);房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年(少数银行对与客户长可到30年，不过贷款结束后借款人年龄不能超过60岁);

2、房龄在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批);抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%;有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍);个人或公司信用良好(逾期要少，要不银行可能会找借口加利息或者不批款);

3、目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼等、其他材料证明(提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提高银行房产抵押贷款额度。

通过以上这些内容介绍，我们可以了解到抵押贷款有着一定的条件，首先就是对年龄要求年龄必须要在18岁到55周岁之间，而且房子的年龄应该在20年以内，少数银行可以做30年以内的房子贷款。房屋抵押最长的年限可以贷30年，因此我们可以根据自己不同的需求去选择适合自己的年限。房屋抵押贷款逾期后，银行能就该抵押房产的租金主张优先受偿权吗？



天铎观点


抵押房产的租金属于抵押房产的法定孳息。在房产抵押贷款逾期，抵押房产被法院依法查封，且银行（或法院）已通知承租人的前提下，银行有权优先受偿该抵押房产的租金。



法律分析


《担保法》第47条规定，“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息”。

《物权法》第197条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。

依据上述规定，在同时满足下列条件的情形下，银行可以对抵押房产的租金，主张优先受偿权：

1.房产抵押贷款已经逾期。银行能否对抵押房产的租金主张优先受偿权，首先以抵押贷款是否到期为前提。如抵押贷款没有到期，抵押人的抵押担保责任尚未发生，此时银行就不能对抵押房产的租金主张优先受偿权。

2.抵押房产已被法院依法查封。如贷款逾期后，银行未及时申请法院对抵押房进行查封，那么此时抵押房产承租人即便有租金没有支付给抵押人，银行也无权主张优先受偿权。

3.银行已将抵押房产被查封的事实通知承租人。如法院依法查封抵押房产后，银行未及时通知承租人，那么银行对租金享有的优先受偿权仍不能对抗承租人，即使承租人此后仍向房主支付了租金，也应属有效偿付，银行不能以抵押房产已被查封为由，主张承租人已向房租支付的租金无效。

值得注意的是，在九策公司等与民生银行深圳分行借款担保合同纠纷二审判决书(【2016】最高法民终542号）中，虽然最高法院认为“《物权法》关于对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗承租人的要件”，但该观点并未被地方法院普遍采纳，“（查封）通知是抵押权效力及于法定孳息的生效要件”的观点仍被部分法院采纳。因此，在《物权法》未做明确约定，审慎起见，我们仍认同“（查封）通知是抵押权效力及于法定孳息的生效要件”的观点。

天铎建议


为确保抵押贷款逾期后，银行能对抵押物的租金等法定孳息享有优先受偿权，建议如下：


银行在抵押担保合同中明确约定抵押物孳息也属于抵押权范围。



银行应对抵押物、特别是大宗抵押物的租赁情况应进行持续了解和掌控，为日后贷款逾期时收取租金打下基础。





银行应在申请法院查封抵押物的同时，一并申请法院保全租金，租金保全裁定一旦送达承租人，既产生通知的法律效力，有利于银行收取此后的租金，更可有效防止承租人继续向房主支付租金。