二手房房龄多少合适
房地产的发展，3-5年就算是一个阶段。无论是户型设计，还是园林规划上，都会有较大的发展和变化。现在回头看5年前的房子，或许还不会有太明显的差别，但是看8年前的或者是10年前的房子，就会有明显落伍的感觉，而且“旧”的感觉会特别突出。所以购买二手房，最好避免购买房龄在10年以上的旧房子。因为这样的房子再过5-7年，房龄就接近20年了，到时想要出售银行是否愿意放贷都成问题，即使能够贷到款额度相对也会低很多，且银行可能会要求较高的首付款，并且无法享受利率优惠，这些都不利于该物业的出手转让。其次，即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新的物业低20%-40%，甚至更多。
买二手房房龄重要吗
二手房房龄不仅关系到成交价格和使用年限，还直接影响贷款额度以及贷款年限。高龄的房子也存在以下风险：
1、升值空间小
一般房龄较高而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边具有较为成熟的配套设施，这些都使得房主抱有较大的升值信心。其实，房龄越大，房屋升值空间就会变得越小，房屋价值也会随之出现贬值。
2、使用年限短，物业成本增加
房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
3、贷款难
房龄大的二手房还将面临难以申请银行贷款的风险。目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。新房分两种，一种是现房、一种是期房，反正都是从开发商那儿直接买的。目前来说，新房开发也会分另外两种，一种是毛坯交付，就是后期需要你自己去装修的，另外一种就是精装修的。
如果要买一手房，那自然最好是买现房，毕竟现在这个楼市行情下，保不住哪天你买的那个楼盘的开发商资金链断裂了，有烂尾的风险。如果实在没有合适的一手现房，期房也可以，如果可以选择，尽量选那种交付期近一点的，还有就是选品牌大一点的，相对来说，实力有保证。
至于毛坯和精装的问题，如果你嫌装修麻烦，可以考虑精装房，好处就是省去了你装修的麻烦，整个小区都是统一精装修的话，后期入住就少了噪音、建筑垃圾等各种装修困扰，居住舒适感会好很多。缺点就是，总房价提高，首付成本增加（以100平房子为例，单价10000一平为例，毛坯总价100万，首套房首付3成，首付30万；而精装修，以2000一平的标准，100平的房子，120万，首付36万）原本也还好，毕竟装修也贷款了，但是开发公司的精装是有水分的(以2000一平的装修标准，有些开发商成本可能也就800-1000，另外一部分就作为利润点了）
如果是二手房，也分两种，一种是交付不久是二手新房，一种是时间相对比较久一点的二手房（也有时间很久，超级老的二手房，暂且就不考虑了）。
很多二手房的话，基本上都是住过，带装修的，装修根据时间以及房东当时装修的花销，会呈现不同的样子。老一点的二手房的话（排除地段因素考虑），价格相对会实惠些，但装修比较差，可能还是需要你自己重新装修过，而且老小区想多内容管理比较混乱。新一点的二手房（交付几年内的，同样撇除地段因素），价格相对会高些，但新小区相对来说内部管理、绿化等方面会好很多。如果你觉得装修很麻烦，可以考虑交付5年内的房子，装修相对来说也还比较新，可以直接入住，如果家庭成员嫌弃别人的装修风格之类的，可以选择近几年交付的二手毛坯新房。
还有一个问题就是税费的问题，新房税费就相对比较少，90平以内，总房款1%的契税，90-144平，总房款的1.5%契税，144平米以上，总房款的3%契税（以上均为首套房情况），其他费用比较少，就不计入内了。还有就是首付比例相对比较低，首套3成，二套的话看各地情况，一般4成或者再多些。  一、买二手房房龄多少最合适？

  很多人认为是房龄自然是越新越好，然而事实不尽如此。不同于新房，二手房房产交易税费因产权年限不多，会有税费**政策也不同。不过，通常来说，买二手房，最好不要超过20年。

  1、低于2年：不“满二”，税费多

  二手房如果“满二”，就会享受一定税费**。所谓“满二”，是指业主拥有房屋的时间等于或超过2年。通常，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。这样，房龄低于2年的话，那么产权年限自然也低于2年，这种房子的交易税费一般多于“满二”的房子。

  2、大于20年：贷款难，问题多

  如果不在乎税费**，房龄低可不设限，但是却不可以高不设限。购房房龄过高的房屋有以下影响：

  其一，影响贷款

  房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。如果购房需贷款，银行批贷会考核房龄，审核严格的银行会要求房龄不超过15年或者10年，相对宽松的银行要求不超过30年。

  其二，影响房屋使用寿命

  房龄大，房屋剩余使用寿命就短了，且老旧房屋时间长了，可能就会出现质量问题，这就需要房屋维修费用的指出。另外，建筑年代较远的房屋在内部结构、户型设计上也可能已经过时，在电梯配备、物业管理上可能也会跟不上，影响房屋居住的舒适度。

  其三，影响剩余产权年限

  房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。房屋产权年限，即房屋土地的使用年限，是开发商获得地皮之日开始计算的年限，普通住宅的产权年限一般为70年。目前虽明确70年房屋产权科续期，但尚无明确政策细则。

  二、如何判断二手房房龄？

  购买二手房，如果不相信听业主或中介介绍，买方可以通过以下途径辅助判断二手房房龄：

  1、到房产管理部门查档

  无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄。

  2、查看产权证

  通过房产证的办理时间可大致能推断出房屋时间的年限。不过，房产证和土地使用权证会无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果二手房已经转手了两三次，则难以推断房屋。

  3、找小区住户打听

  如果不确信业主提供的房龄，买方可以自己去小区实地访查，找小区内的老住户打听，一般他们会清楚房龄，并乐意告知真实情况。

  4、观察房屋情况

  通过房屋外墙、楼道、室内装修等情况可判断房屋的大致建筑年代。室内可以再装修，但是楼栋外墙、楼道情况一般不会有太大变动，所以查看房屋户表状况，可辅助判断房屋房龄。

  目前，有些城市已经进入“存量房”时代，越来越多的人会选择购买二手房。而二手房房龄关系大，购房者最好对房龄相关知识有所了解，并在交易前多