理论上来说房产抵押贷款一般年限最高可贷款30年。

1、如果是抵押房产用于企业经营：

（1）额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成;

（2）利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上;

（3）年限：一般为五年以内。

2、如果是抵押房产用于个人消费：

（5）利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%;

（6）年限：一般为十年以内。

（7）如果是抵押房产用于购买商用房。可以申请办理。
房产抵押贷款的条件：
1、年龄为18-65周岁的自然人；
2、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；
3、没有违法行为；
4、征信良好，不良信用记录；
5、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；
6、开立银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；
7、房屋的产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；
8、房产可以进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
9、房龄与贷款申请年限相加不能超过40年；
10、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；
11、银行规定的其他条件。
房屋是以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时要满足这些条件：

一、是借款人年龄加上授信要小于或则是等于60，并且要符合我国发型的关于授信行业单位优质的客户的有关规定;借款人年龄加上授信期限小于或者是等于70。



二、是房屋已经有使用年限加上授信期限小于等于40。然后借款人在结合抵押物的变现能力、借款人的偿还贷款能力综合评定房屋的授信期限。



　　而以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，并且满足商业用房使用年限加上授信要不能超过三十。



　　除此之外，房产抵押贷款年限是多久还和以下这些因素有关。



贷款人因素：

　　1，贷款期限最高为30年。



　　2，贷款人年龄+贷款期限(法定退休年龄或贷款人年龄+贷款年限不能超过70年)。



　　房产性质：

　　1，私有产权转让房、拍卖房贷款年限不超过20年。



　　2，民用住宅贷款年限不超过30年。



　　房龄：

　　1，房龄大于30年易被拒贷或受到限制。



　　2，二手房房龄+贷款期限不能超过30年。



土地使用年限：


　　1，目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于剩余土地使用年限。



　　2，具体年限超参考各银行或公积金管理中心规定。



　　3，土地使用年限+房龄，是从开发商最早时拿地开始算起。