购买二手房需要注意的问题：

一、找正规中介、二手房交易网站。

二、要审查房屋权属，确认房主真实身份。

三、了解房屋周边信息：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，比如噪音、有害气体、水污染、垃圾、房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。

四级、观察房屋内部结构：房子有多个房间通风不足；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。

五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动。

六、合同约定是否明确：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

七、物业管理：水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责等等。

购买二手房手续：

1.买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

2.签订二手房买卖合同。购买二手房注意事项：
1．看房
1）房屋产权是否真实、完整和可靠，是否存在共有所有权人；
2）房屋是否属于允许出售的房屋，有无其他债权债务纠纷;
3）所购建筑面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内;
4）房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人等。
2．定价
1）自身要熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调；
2）聘请一家或多家口碑高、专业评估公司进行价格评测。
3．合同
1）明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;
2）明确违约责任，在签订合同时应详细规定违约责任及相关的违约处理方法;
3）物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。一、现在随着一手房的日益紧缺，优质二手房成为紧俏品，是人们的不二选择，但二手房市场，层次不齐，买家一定要仔细辨别。

二、实地考察房屋情况：

1、房屋自身建筑情况。如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、重点注意以下事项：

1、看房子产权是否清晰：有没有房产证。没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖

2、看房主是谁卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。去房管局核实房主所说的。房屋信息。另外看是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

四、签订合同时的注意事项：
1、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。确定交房细节：

（1）交房的时间和条件。时间好办，条件比如卖方要负责清空房间，整理干净等

（2）物业费、水电费等，要让房东提供最后一个月的缴费证明。

五、过户：
1、时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

2、费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

六、二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。



扩展资料

交易税费

正常过户

1.营业税：（税率5.55%
卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地税票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%
卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

3.印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4.契税：（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
购买二手房，要注意以下问题：

1、了解房屋历史：

首先要对自己买的房子做侧面了解，例如该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是否发生过不好的事情；通过衣着和生活规律判断周围人的社会层次，了解邻居住的是否舒适；观察公共楼道的整洁程度及布局；

2、考察市政配套：

最好能够实际考察一下自己所购买的房屋周边情况，交通是否方便，购物就医等是否符合自己的购买需要，学区房还要考察房屋距离学校是否与价格成比例等等。

3、了解往后居住的费用：

包括水，电，煤的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

4、房屋手续是否齐全：

查看房产证，土地证，个别地区还有契税证；

5、房屋是否合法：

不要有违规搭建等，无法办理过户；

6、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）购房是一门学问，尤其是相对于比较复杂的二手房来说，更是有研究的必要。说起要研究购买二手房的问题，那就不得不说应该注意的问题，那么购买二手房需要注意什么问题呢？接下来就让小编给大家具体讲讲吧。

一、搞清售房者的身份

很多售房者打着产权所有人的旗号，其实并不是真正的房主，购房者往往因为一时疏忽就上了当，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。购房者在选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对售房者的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致，如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。

二、实地查看房源

很多人在购买二手房时，都不注重实地看房环节，总觉得太麻烦，其实这是不对的，只有实地看房后才能知道这间房子是不是真的合自己心意，还能发现售房者隐瞒的质量问题。所以，购房者在看房的同时，应详细得考察房屋细节，核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。

三、核实房屋产权

在看房屋产权证时，最好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等，确保房屋的产权没有问题再进行交易。

四、明确户口迁移的时间和条件

签订合同时要把户口迁移的问题书面说清楚，不能模糊了事，因为房屋交易一旦户口发生纠纷，处理起来非常复杂。户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制，所以纠纷往往无法得到解决为了避免这种情况，还是提前明确为好。

五、保留过程中的费用清单

购房者买二手房时需承担的费用包括房款、中介费以及相关税款，要记住的一点就是，在缴纳费用过程中要保留费用清单和发票，以便以后查对，同时还可以作为证据使用。

六、避免全权委托中介

很多购房者怕麻烦，往往全权委托中介帮助购买二手房，这是一种非常危险的做法。因为不良中介很可能会吃差价，这会是一笔不小的费用，因此，在委托中介时不可全部放权，关键的权力应该掌握在购房者自己的手中。