什么样的房屋可以用于抵押贷款

(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;

(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;

(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;

温馨提醒：用来抵押的房产的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

一般由当地的农村信用社或者农行、农发行，可以咨询一下。若是我行个人贷款，接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须满足以下条件：
　　1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物；
　　2、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物；
　　3、已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况；
　　4、具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；
　　5、抵押物为商品房的，房龄一般不超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过30年；
　　6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。
　　具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认。县政府办公室关于印发沭阳县

农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案和沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点

工作实施方案的通知



沭阳经济技术开发区管委会，各乡、镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门，青伊湖农场：

《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案》《沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》已经县政府第十七届第十四次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。



沭阳县人民政府办公室

2017年12月26日

（此件公开发布）

沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款

试点工作实施方案



为满足广大农户和种养大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体规模化、集约化经营贷款需求，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以党的十九大和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）精神为指引，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，坚持政府引导、市场运作、便民惠民、积极稳妥原则，深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资产、资金，增加农业中长期和规模经营的资金投入，促进农民增收和农业现代化加快发展。

二、主要内容

农村承包土地的经营权抵押贷款是指农村土地承包人或土地经营权流转的受让方在不改变土地所有权性质情况下，将土地经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向金融机构申请贷款的融资活动。

（一）贷款原则。以“办理自愿、风险自负、收益自理”为农村土地经营权抵押贷款原则。

（二）贷款对象。贷款对象主要为通过家庭承包方式取得土地经营权的农户、从事水产养殖的大户和经土地流转后获得土地经营权的种养大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。对从事水产养殖、设施农业的经营主体优先支持。也可以为村级土地股份合作社承贷中长期贷款。

（三）贷款条件。通过家庭承包方式取得土地经营权的农户需提供农村土地承包经营权证；流转土地的经营主体需符合下列条件：1.有与村委会或村级土地股份合作社签订的土地流转合同；2.已支付1年以上土地租金。

（四）贷款用途。借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等用途。

（五）贷款额度、期限。贷款（或授信）额度原则上不超过农村土地经营权抵押确认价值的70%。对借款人在申请贷款时已支付流转合同2年以上土地租金的，或参加农业保险、借款人人身意外伤害险的，可适当增加贷款额度。贷款期限根据借款人实际需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。鼓励银行在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加中长期贷款投入。

（六）抵押物价值评估。农村土地经营权价值计算公式为：

未流转的土地价值=当地土地流转平均价格×剩余承包期限+年预期纯收入。

已流转的土地价值=贷款期限内已付土地租金+贷款期限内年预期纯收入。

年平均预期纯收入按同类种植、养殖产品在当地市场的上年平均价格和近2年平均产量确定。

未流转的养殖塘口的土地价值参照未流转的土地价值评估，已流转的养殖塘口的土地价值参照已流转的土地价值评估。

（七）抵押登记。农村承包土地的经营权抵押实行审核、登记、公示制度，由县委农工办委托县农村产权交易中心负责。

三、推进措施

（一）制定方案，全面实施。农工办会同人行、金融办、沭阳农商行等单位进行调研，制定实施方案、贷款操作细则。在全县各乡镇（场、街道）农业经营主体和所有商业银行开展农村土地经营权抵押贷款工作。

（二）设立资金，抵押登记。县财政设立农村承包土地经营权抵押贷款风险资金1000万元，专款专用，专账核算。财政局会同农工办、金融办、人行等单位制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款风险资金管理办法》。县农村产权交易中心制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押登记管理办法》，依照江苏省农村产权信息交易服务平台设定的流程，规范农村承包土地的经营权抵押登记手续，符合条件的发放省委农工办和省金融办监制的《农村土地经营权他项权利证书》。

（三）协商互信，评估价值。农村承包土地的经营权抵押价值的评估可以由借贷双方协商议定，也可以委托沭阳县价格认证中心等中介机构评估。

（四）搭建平台，构建载体。农工办进一步完善县农村产权交易中心和乡镇农村产权交易站软硬件设施，规范操作流程，并实现省、市、县、乡四级联网，为农村土地经营权处置和再流转提供公开、公平、公正的交易平台。人行搭建借贷双方信息共享平台，商业银行可以从平台获取农户和新型经营主体的土地面积等信息，并及时发布贷款品种、利率、期限等信息，为借贷双方提供优质服务。

（五）合法处置，减少风险。借款人未履行还款义务，或者按借款合同约定，需要处置农村承包土地的经营权及附属物的，可以依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、县农村产权交易中心再流转等方式处置，处置收益银行优先受偿。农工办和乡镇人民政府应积极协助。吸引社会资本组建农业项目经营公司，与银行合作，对不良贷款抵押物的土地经营权及附属物进行处置。

（六）政策鼓励，风险补偿。对银行的农村土地经营权抵押贷款净损失进行补偿，补偿比例为40%。对贷款额度大、试点成效显著的有关单位予以奖励。农户和流转土地经营主体参加农业保险、投保人身意外伤害险的，订立抵押贷款借款合同时，可以将受益人变更为贷款银行。

四、组织领导

县农村承包土地的经营权抵押贷款工作领导小组负责组织领导和综合协调，定期研究解决重大问题。领导小组办公室（设在农工办）负责工作的牵头协调。各乡镇（场、街道）也要成立相应的领导机构，负责工作的推进和落实。县农村承包土地的经营权抵押贷款工作领导小组各成员单位职责分工如下：

农工办：承担县领导小组办公室日常工作，统筹推进抵押贷款工作；做好农村承包土地的经营权确权登记颁证、抵押登记、农村产权交易平台建设工作；制定出台《沭阳县农村承包土地的经营权抵押登记管理办法》，规范抵押登记手续；做好家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体登记管理工作；协调做好农村承包土地的经营权抵押价值评估工作。

人行：做好业务指导、监督管理和抵押贷款统计工作；制定相关管理办法、风险防范和处置预案；加强农村信用体系建设，为抵押贷款提供准确、完整、便捷的信用信息服务；综合运用信贷政策工具，对银行在信贷规划、支农再贷款资金安排上给予优先支持。