根据所贷款的银行和利率，贷款的还款金额是不固定的。但具体来说有以下两钟计算方法：

等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是利息少的是等额本金方式的还款。
目前，银行的个人住房货款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。
二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫‘递减还款法’,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少.
现在知道这两种方式的人们几乎都认为选择等额本金划算,因为选择等额本息多支付了本息,而等额本金则少支付利息,而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。
总体来看，“等额本息”是会比“递减还款”多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款，则要多支付800×40=32000元的利息。看似银行多收了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼资金，降低经营风险在这一点上是有利于防范风险的。
在实际操作中,等额本息更利于客户的掌握,方便客户还款.事实上有很多客户在进行比较后,还是愿意选择了“等额还款方式”，因为这钟方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。
实质上，两种贷款方式是一致的，没有优劣之分。只有在需求的不同时，才有不同的选择。
因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。现在越来越多的年轻人会买房，如果需要商业贷款的话，房贷计算器最新2012则成为购房者的必修课，但是如何使用房贷计算器，很多购房者仍感困惑。



房贷计算器最新2012查询？有很多人想知道这方面的消息，对此，你有哪些对策呢，有哪些可行的方法？下面我们看一些对大家有帮助的消息！

银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,现行政策下首套房，一般按基准利率上浮10%计算，7月7日调整后利率为五年期以上7.05%,月利率为7.05%*1.1/12。

据了解，房贷计算器含有个人住房购房买房按揭贷款计算器、买房贷款计算器、按揭贷款计算器等功能，可以很大程度上满足各类购房者的计算需求。

另外，房贷计算器还提供等额本金还款法、等额本息还款法两种还款方式。在使用时只需要选择相应的贷款方式，填写相应的贷款金额并选择贷款期限，选择您的还款方式，即可根据当前最新贷款利率计算出按揭月供款。通过房贷计算器计算完成后，您还可以查看详细的还款信息。根据比较等额本金还款法和等额本息两种不同的方式，可以选择最合适的还款方式。如有需要，您还可根据实际情况修改年利率。当然中国贷款买房的不只我一个，那么在那么多的贷款人数中其实都面临着一个问题：市面上还款方式那么多，那么到底哪种方式更省钱呢？哪一种方式又是更能满足贷款者的自身需求呢？



今天我们就来看几种常见的还款方式。

一、等额本息还款法

等额本息还款法是目前最为普遍，也是银行重点推荐的一种还贷方式。今天我们就通过其定义、计算方式以及其优缺点三个角度进行了解。

1.1什么是等额本息还款法？

等额本息还款法是说贷款人每月按相等的金额偿还贷款本息的还款方式。

虽然本金固定，但是每月还款额度中本金和利息的比重是不断变动的。本金比重不断递增，利息比重不断递减。

有人说了，为什么这个比重是在不断变化的呢？

原因就在于煤气的还款额度都是一样的。在贷款初期贷款本金多省的利息就多，每月所还本金就少；而在贷款后期贷款本金不断减少产生的利息就少，那么每月所还的本金就多。

1.2每月的还款金额计算

每月还款额=【贷款本金×月利率×（1＋月利率）^】/【（1＋月利率）^－1】

（注意：^代表总还款月数）

接下来咱们来做一道题，比如：

张先生向银行贷款70万元，贷款期数为20年，年代利率为5.9%。

那么利用等额本息还款法张先生又要还款多少呢？

直接带入公式好啦~

^=240,

每月还款额=【贷款本金×月利率×（1＋月利率）^】/【（1＋月利率）^－1】【700000X(5.9%/12)X(1+5.9%/12)^】/【（1+5.9%/12）^-1】=4974.72

即，经计算后，我们可以了解到张先生每月需向银行还款4974.72元，20年后70万元的借款本息就全部还清。其中累计偿还利息为493932.69元。

由于这个公式较为复杂，我们只要知道每月还款额度与贷款本金、贷款利率以及还款期限有关系就可了。

当然还有另外一种更简单的计算方方式，市场上有相关的计算软件直接将其带入就好了。

1.3等额本息还款优缺点

优点：对于贷款人来说，一是操作起来相对简单；而是方便贷款人合理安排收支，这样就不会对家庭其他理财产生影响。

缺点：银行占用资金时间长，还款利息总额相对来说比较高。

比如上方例题，张先生总贷款70W元，20年累计偿还利息总额是493932.69元，如果张先生选择30年还贷累计；利息高达794704.64远。

所以贷款时间越长，偿还利息总额会越多。

鉴于等额本息还款法的优缺点，这种还款方式适合工作收入稳定的人群，比如教师、公务员。此外，对于收入比较稳定，工作年限较短、积蓄不多的年轻人也是适合这种还款方式的。

二、等额本金还款法

除了第一种常见的等额本息还款法，还有一种等额本金还款法。但是在实际生活中，银行工作人员基本都是推荐等额本息还款法而不建议等额本金还款法，这是为什么呢？它到底是一种怎么样的还款方式呢？

我们还是从其定义、计算方式、优缺点三角度来做介绍，并通过与等额本息还款法做对比来详细了解。

2.1定义

即贷款人将本金平均分摊到每个月中，利息按贷款本金余额逐月计算。

这种还款方式每个月还给银行的本金是相等的，利息是逐月降低的，还款金额也是随之递减。而等额本息还款法每月还款额度都是一样的。

为更好了解这个概念，我们将通过例子计算来了解每个月的还款额度。

2.2计算公式

每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-累计已还本金）X月利率

为方便与等额本息还款法比较，我们仍以张先生为例来给大家计算。

张先生向银行贷款70万元，贷款期数为20年，年贷款利率为5.9%。

采用等额本金还款法每月还款金额是多少呢？

第一个月还款额度=700000/240+（700000-0）X5.9%/12=6358.34元，其中贷款本金为2916.67元，利息为3441.67元；

第二个月还款额度=700000/240=(700000-2916.67)X5.9%/12=6344元，其中贷款本金为2916.67元，利息为3427.33元。
NO.1　即使是等额还款，还款额度也是会变的



即使是等额还款，还款额度也是会变的；很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。



房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率；



如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；



如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。



NO.2　如何选择银行



如果需要提前还款，例如有的银行约定20％以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息；小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。



NO.3　提前还款的方式和意义



方式：



一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；



还款额度不变，缩短期限：比较省利息；



期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；



提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。



NO.4　提前还款的基本流程



部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；



全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。



NO.5　还款方式的选择



有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。