一、等额本息法

　　等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

　　每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

　　每月利息=剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。等额本息适合的人群

　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

二、等额本金法

　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额贷款50万，20年还清，按照现在银行的基准利率来计算，结果如下：
等额本息还款法：
贷款总额500000.00元
还款月数240月
每月还款3411.26元
总支付利息318701.91元
本息合计818701.91元
等额本金还款法:
款总额500000.00元
还款月数240月
首月还款4333.33元
每月递减：9.38元
总支付利息271125.00元
本息合计771125.00元房贷七折只针对第一套住房，你晚上等我，我给算最准确的。
不好意思，昨天在亲戚家喝多了，好了废话不说了，我现在给你算最准确的：
60万20年：每月还2919.41等本息，每个月还得都一样，但是先还的是利息，还的本金每月递增，但本息之和不变，利息总和为450988.91元，如果每月按等本金还的话是这样的，每月还2500元本金，这个数字不变，利息月还越少，开始第一个月是2079元利息，最后第240个月是8.66元，利息总和为250519.50元，虽然利息少，但是开始还款压力大，如果你的工资和奖金高，第一个月你就要还4579元，压力肯定大，所以我建议你等额本息走，中间体钱还贷。
50万30年的：等本金第一个月3121.39，以后每月递减，利息总和312716.25元；等本息2432.84每月不变就还这个数，利息总和375824.10元。
我算得绝对精确，因为我就是干这个的。央行再发“双降令”

8月25日晚间，央行宣布自2015年8月26日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。





深思熟虑后的“维稳”

自2014年11月以来，人民银行先后四次下调贷款及存款基准利率，截止到今年7月份，金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下的水平。那本次央行时隔2个月再次下调存贷款利率同时降低准备金率是“临时起意”还是“深思熟虑”？

早在央行宣布双降的同时，其官方微博发声做出此次调整的解释，降低贷款及存款基准利率主要目的是，继续发挥好基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本，支持实体经济持续健康发展。降低存款准备金率，主要是根据银行体系流动性变化，适当提供长期流动性，以保持流动性合理充裕，促进经济平稳健康发展。下调准备金率释放的流动性同时可以弥补前段时间，校正中间价与市场汇率的点差所产生的流动性波动产生的缺口。

此外，此次还额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行以及金融租赁公司、汽车金融公司的存款准备金率，主要是为了引导相关金融机构进一步加大对“三农”、小微企业以及扩大消费的支持力度。

当然，除了稳定资本市场的考虑外，降准的决定也是中国与国际资本市场的博弈，如果美联储9月加息，不降准的话，资本会进一步外流而对市场造成严重冲击。因此，央行选择此时降准，是先下手为强。





市民还贷压力小了

那么本轮调整究竟会带来哪些影响呢？对市民们最直接影响莫过于，贷款利息下降了，同时银行存款收益降低，刺激居民投资或者直接消费，再通过乘数效应提高国内生产总值。

记者了解到，从26日开始，银行存贷款利率下调0.25个百分点，对于采用商贷购房的市民来说，又可以少还不少费用。记者算了一笔账，如果以50万元的房贷，20年等额本息还款为例，原来每月还3411.26元，累计还款总额为818701.91元。此次利率调整后，每月还款只需要3341.35元，还款总额降到801924.17元，月供少了70元，20年少还16777.74元。

同时，银行“利息钿”变少了，此次央行降息，一年期的存款基准利率由调整前的2%降为1.75%，这意味着，我们去银行存款，利息会减少。以10万元存银行一年定期为例，降息前，可获到期本息10.200万元，降息后，只能拿到10.175万元，比降息前少了250元。

有业内人士指出，利息的调整加速资本进入楼市，基于现在股市行情不容乐观，一些风险规避型的投资者，借此次机会解套会加快进入楼市投资，毕竟目前楼市投资的成长价值好于股票市场。



能否救市还需商榷

下调存款准备金率带来最直接的影响无疑是流动性的释放，业内人士预计降准政策一旦实施，可能因此释放6780亿元流动性。这些资金引发的连锁反应将使得最终数更巨大。

那么双降是否真的能够救市？业内人士的意见并不统一，能否救市还值得商榷。证券机构无疑将“双降令”看作为股市及时雨，在当前投资者信心严重缺失的情况下，提振了市场信心。南方基金的杨德龙更是指出，此刻大盘3000点“双降”比上次4500点“双降”对股市的刺激效果要好得多。A股市场超跌严重，技术性反弹一触即发，而央行降息降准刚好成为反弹催化剂。”

对近年降准次日股市情况进行统计，行情下跌居多。今年2月降准0.5%后，次日沪指跌1.18%；2012年5月降准0.5%后，沪指跌0.6%；不过也有上涨的情况，2011年11月降准0.5%后，次日沪指上涨2.29%。统计显示，对降准最敏感的板块是房地产而非银行，在近年7次央行降准后，次日房地产上涨3次，上涨概率为57%；证券板块在3次大盘上涨行情中，涨幅最大；银行板块在4次下跌行情中，表现得最为抗跌。至于本轮降息降准能否起到救市作用，只能观察周三市场走势了。近日，济南市城乡建设委拟定了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》，推出系列买房优惠政策，其中提到首套房商贷最低首付款比例不低于总房价的25%，贷款利率不低于基准利率的0.7倍；二套房最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。随着二孩的全面放开，许多家庭都想换个大房子，记者了解到，各驻济银行对二套房的政策已经比较优惠且较为统一，商贷首付比例4成，利率是基准利率的1.1倍。


首套房利率普遍9.5折，最低到了8.5折

青岛银行某驻济网点的个贷经理吴先生告诉记者，一个月前，青岛银行将首套房的最低首付比例从30%下调到了25%，且还清房贷再买房的也算首套房，大约一周前又将利率降到了8.5折。“前些日子是青岛先推出房贷利率8.5折，经过和开发商的谈判，现在济南也能做到8.5折，当然前提是除青岛银行8.5折外，其他驻济银行对首套房利率普遍执行9.5折，个别优质客户可到9折，以现行5年以上贷款基准利率4.9%来计算，9.5折的折后利率为4.655%。


而在首付最低比例方面，多数银行执行25%，少数执行30%。还有的银行根据婚姻状况来区分，如农业银行，考虑到一个人的还款能力较弱，单身购买首套房者至少首付30%，若已婚则为25%。


房贷利率下调空间不大，银行称7折不现实

根据济南城乡建设委的上述意见稿，首次买房和首套房结清贷款后再买房者，贷款利率不低于基准利率的0.7倍。对此，银行方面大多表示，要想回到2008年的7折利率“不现实”。


齐鲁银行零售部主管王宗强告诉记者，现在齐鲁银行的房贷利率基本打9.5折，少数优质客户可到9折，“9折已接近极限，现在存贷款利差越来越小，银行利润下滑，本就日子不好过，所以房贷利率下调空间不大，7折是不可能的。如果再降，银行可能出现倒挂现象，利率太低了，银行可能收缩房贷业务，百姓买房贷款难，也不是一件好事。”


贷款没还清再买房，首付4成利率上浮10%

28日，记者走访十几家有房贷业务的驻济银行，发现各家银行对二套房的政策较为一致，即对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例执行40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，即1.1倍。




如果首套房的贷款已经还清，再用商贷买房的话，不少银行将其认定为“首套房”，利率和首套房一样可打9.5折。不过各家银行对首付比例要求不一样，多数执行30%，而青岛银行、齐鲁银行、邮储银行等少数几家银行则完全复制“首套房”政策，不仅利率一样打折，首付比例最低也可到25%。