全款付清的购房合同不能办理贷款。

个人住房商业性贷款是银行以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

物权法上的产权人要以过户为生效要见；购房合同只是债权债务关系的证明。

抵押房屋要求

1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；

2、房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；

3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。贷款买房贷全款就是“零首付”购房，一般在购二手房是有这样的机会和操作空间的，购新房是没有这样的机会的。
贷款购买二手房，总价-贷款=首付，那么总价不变的情况下，要想首付低，就只有多贷款，而二手房贷款购买，银行贷款的发放是以评估值作为参考，那么就出现了首付低的几种情况：
1、房子总价明显低于市场价，假设评估价和市场价一致，一套价值50万的房产只卖40万，那么银行就只贷到35万，首付只需5万。
2、高评高贷，一些评估机构从业人员和银行工作人员里应外合，将评估价值虚高，本来只值40万的房产，评估到50万，这样也造成低首付或零首付的现象
不管采取什么方式方法，这样的低首付或者0首付的行为都是一种欺骗行为，一旦客户还款出现问题，极易造成国有资产的流失，也容易被信贷机构以诈骗罪起诉，在此也呼吁相关从业人员和购房者恪守职业道德。可以的。申请程序如下：贷款人决定提前还贷后，可去当时办理贷款的银行索取“提前贷款申请书”，按所定内容填写清楚后交给银行。银行同意后，先到银行查清尚欠本金和利息，一次性全部还清所余贷款，然后由银行出具还清的证明和同意涂消房屋抵押的证明，之后再到房管局办理涂消抵押证明，这样，客户与银行的借贷、抵押关系就解除了。在罗马景福城买房子，合同上写着按揭购买商品房，但却被要求在10月31日前一次性付清全款，还有数万元违约金。







购房者：按揭买房，没付全款产生近10万违约金



今年4月，薛女士以按揭的形式购买了罗马·景福城小区的一套72平方米商品房，总价72万。4月初交付了22万首付款，签订了购房合同。“付首付时和银行的一位工作人员进行了按揭面签流程，开发商说要和银行办理按揭，就把合同放他们那里了，没有给我们。”10月30日，杨女士说。



5月中旬，开发商联系了杨女士，“他们说与这家银行不再合作了，也没有其他银行可以办理按揭，让我们要么付全款，要么退房。”杨女士说，开发商一直没说按揭手续该怎么处理，直到10月16日，开发商给她寄了一张催款函，让支付剩余房款。



华商报记者看到，催款函的日期为10月16日，落款方是西安盛星地产开发有限公司。催款函上写着，薛女士与盛星房地产开发有限公司于2018年2月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定薛女士选择银行按揭方式支付购房款，但仅在4月1日支付了218000元的购房首付款，至今没有支付任何剩余购房款项，已构成违约。催款函上还写着，让薛女士务必于10月31日前支付剩余购房款500000元及逾期支付购房款的违约金98000元，共计598000元。如未能在期限内交纳购房款和违约金，《商品房买卖合同》将于2018年11月1日解除，公司将对房产进行转售。



“让付全款我可以理解，但按揭没办成又不是我们的原因，为什么还要让我们支付违约金，而且之前就没说过违约金的事情。”薛女士说，其邻居闫女士也有相同的遭遇，也打算维权，但手里没有合同很难打官司。



闫女士的催款函上写着，她是2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》，按揭方式购房，首付了161864元，并同样要求在10月31日前支付剩余房款230000元及违约金45080元，共计275080元。



开发商：政策原因无法按揭，业主需支付违约金



10月30日下午，华商报记者陪同闫女士一来到罗马·景福城的售楼部，售楼部工作人员已撤走，只有几个开发商财务部的工作人员在此办公，在墙上可以看到五证齐全。闫女士询问能否要回合同时，一位刘姓工作人员说，“合同只能看，不能拿走也不能拍照，除非付完全款和违约金。”



记者看到合同上写着，闫女士是选择银行按揭方式购买的房子。在违约部分写着：因买受人原因导致贷款申请未被批准，则视为买受人选择一次性付款，买受人应在15天内完成补款，逾期一天应承担万分之三的违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人按购房全款的10%支付违约金。



合同上写的是按揭，为何现在要一次性付清？刘姓工作人员说，“2017年底至2018年初，出了新的政策，说银行不能给70年的商品房办理按揭手续，闫女士买的是70年产权的商品房，所以所有银行都办不了按揭，只能付全款。”



10月30日晚，记者咨询了西安市住房保障和房屋管理局，工作人员说没有这项政策，不管商品房产权年限是多少，只要手续齐全，都可以办理按揭。



不能办按揭并不是业主的原因，为何要业主来支付违约金？刘姓工作人员说：“卖房后出的政策，导致没法按揭，我们也没办法。之前有让销售人员通知一周内来补全款，不然就要产生违约金。违约金的计算方式不是按合同上算的，是按银行利息的4倍计算的，时间应该是按销售人员通知的时间开始计算的。”



闫女士表示，此前从未有人告知过她关于违约金的事项。随后，记者陪同她拨打了销售人员的电话，销售人员称已经离职，“我也不知道有违约金一事，所以也没传达过违约金事宜。”如果退房，首付款怎么退？刘姓工作人员说，这个自己不清楚，需要问领导。10分钟后，她说领导电话无人接听。询问开发商负责人电话时，她说不能提供。最近遇到朋友咨询，向开发商购买商品房，签订了购房合同。合同约定：买方签订合同时支付首付款18万元，剩余房款33万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，因买房人自身条件不符合贷款要求，银行审核不通过，导致不能按约定通过银行按揭贷款支付尾款。问：能否解除购房合同，要求开发商退回已付房款？

法律分析：

买房人因各种原因（如购房政策变化，银行贷款条件审核等）未取得银行按揭贷款导致合同难以履行的，买受人可以解除合同。根据未取得银行按揭贷款的不同原因，各方的责任承担也不同，对此最高法院司法解释有相应的规定。

鉴于近年来房价高涨，未取得银行按揭贷款，法院一般推定为合同履行不能，买受人因此诉请解除合同的证明责任较轻，容易得到法院支持。但如果双方提前就未取得银行按揭贷款约定了替代性履行方式，且未取得银行按揭贷款系买受人自身原因，买受人无权解除房屋买卖合同，双方合同继续履行。

经验总结：

买受人办理银行贷款，受到各种因素的制约，为避免发生纠纷而败诉，提出如下建议：

一、出卖人可以在房屋买卖合同中约定：买受人按揭贷款不能的替代性付款方式的条款，可以有效避免买受人提供办理按揭贷款信息虚假不实的风险，使得签订房屋买卖合同并顺利履行的目的得以实现。

二、鉴于近年来各大城市房屋调控措施的突发性与普遍性，银行按揭贷款的条件限制成为行政干预经常采取的手段。买受人在签约时务必谨慎衡量自身贷款条件的满足程度，最大限度地避免因自身原因未取得按揭贷款进而承担较重的法律责任。

相关法律法规

《合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

最高法院《全国民事审判工作会议纪要》【法办〔2011〕442号】

二、关于房地产纠纷案件

（三）关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。