其实法院查封并不会影响业主和开发商签订合同的效力。据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依据法律规定登记。因此，如果购房者与开发商是在法院查封之前签订了买卖合同，并在查封后交清了全部购房款，但没有依法办理过户登记手续，该房屋所有权未发生转移，因此法院可以查封。由于房屋被查封是开发商的原因造成，购房者对此并无过错，开发商已构成违约。因此，可向执行查封的法院提出执行异议，并可同时向房屋所在地的法院起诉，请求确权并要求开发商按照合同约定承担违约责任。已签订了购房合同并支付了首付款的业主，可要求解除买卖合同，要求开发商退还首付款，承担违约金。查封房处理流程相对复杂，可咨询正规担保公司处理，【立德担保】本地14年查封房办理经验，有专业的法务团队处理查封房相关事宜，调解核实-垫资解封-贷款申请等一体化加急办理，不成功不收费法院完全可以查封。被告虽然将房屋抵押给银行，但是法院依法查封后可以按律进行拍卖，拍卖所得资金可与银行结清剩余款项。您可以先结清剩余房款并且过户，或者将被告人欠款作为您已给付的房款。这样法院在查封拍卖后就可以将您已经给付的房款进行财产分割交还给您（详情参见“最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”的关于第三人责任的司法解释）《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》【（1997）经他字第8号】：“北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”虽然该复函没能在一些官方的网站找到，但是很多法院适用该复函，因此该复函应当是真实存在的。根据该复函，转让已经查封的房屋的买卖合同无效。但是，该复函是1997年4月7日生效，比1999年10月01日生效的《合同法》要旧，比2009年5月13日起施行的《合同法解释二》更旧。因此，对于该复函的效力还是需要持谨慎态度的，需要根据其他的相关规定综合判断其效力。此外，根据《合同法》及其司法解释的规定，转让已经查封的房屋并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定。该复函似乎并不符合合同法的精神，应当认定该复函已经失去效力。

《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》[1999]执他字第21号：“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。……”但是是否适用善意取得制度，只对物权行为是否有效有影响，对于债权行为——房屋买卖合同是否有效并没有直接的影响。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”该通知明显是“管理性强制性规范”，且没有明确转让已查封的房屋的合同无效。因此，不能据此认定转让已查封的房屋的合同无效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号第九条第一款规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”该规定虽然明确具体，但是仅在北京市适用。



《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”买卖已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行的情形（履行期限届满前解封的除外），且此种不能履行会导致合同目的不能实现，可以解除合同。并根据过错承担违约责任（一般而言，买卖已经被查封的房屋的，买卖双方都有过错）。因此，转让已经被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。





附：沈某与毛某某、福建嘉业房地产有限公司第三人撤销之诉纠纷案



案情简介：原告与被告嘉业公司于2006年9月19日签订编号为0589223的《商品房买卖合同》，约定原告购买福州市道山路XX号乌山嘉苑XX座XX单元（现房号XX）房产，建筑面积共87平方米，单价每平方米3580元，总金额311460元，分期付款首期交总购房款80%，交房时交5%，余款15%在被告嘉业公司办理产权总登记并开具发票时交清。原告于2006年9月19日支付购房款30000元，2013年1月5日支付139168元，2013年1月23日支付62292元，2013年7月5日支付80000元。原审法院就两被告之间的商品房预售合同纠纷一案，于2012年2月7日作出（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，判决被告嘉业公司于本判决生效之日起十日内向福州市房地产交易登记中心办理坐落于福州市道山路199号乌山嘉苑A楼7F单元（原房号8F）房产权登记备案手续，并于本判决生效之日起三十日内向被告沈某交付符合合同约定，经验收合格的上述房屋，被告沈某于被告嘉业公司交房时支付购房款余额200000元。该判决于2012年5月11日生效，6月13日立案执行。在该案执行过程中，原告提出书面异议，原审法院于2013年10月9日作出（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，驳回了原告的异议。另，诉争房屋于2003年6月9日至2005年1月14日期间因原审法院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封。2004年11月15日，两被告订立编号为00518712的《商品房买卖合同》，约定被告沈某购买本案诉争房屋，面积87平方米，总价款260000元，合同签订后被告沈某支付了60000元定金，余款200000元未付。被告嘉业公司于2009年2月6日被吊销营业执照。本案诉争房屋涉及的两份《商品房买卖合同》均未经福州市房屋登记中心备案。

社会现实：金钱债权执行中，法院对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施，该房屋买受人在发现房屋被法院查封，无法办理产权过户登记后，往往以所有权人身份向法院提出异议，请求停止执行，解除查封。

“自己花钱购买甚至居住了多年的房屋当然就是自己的，法院不应该执行属于自己的合法财产”，这种误解说明很多买房人对我国《物权法》关于不动产权属登记的法律规定缺乏认知。正是由于房屋买受人事前不了解相关法律规定、缺乏基本的风险防范意识等，导致其诉求被驳回，使个人和家庭财产遭受到无法挽回的重大损失。

为警示买房人最大限度降低交易风险，二中院对2014年至今在执行程序中审查的买房人异议案件进行了梳理，分析总结出导致买房人“钱房两空”的原因，并对买房人提出防范建议，以期对大家有所帮助和启示。




图为通报会现场

1执行程序中买房人异议的总体情况及特点


1
案件比重大、增幅迅猛

2014年至2016年10月底，二中院在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议642件，其中涉买房人异议的588件，占全部案外人异议案件的91.6%。2014年我院受理买房人异议案件73件，2015年上升至199件，今年前10个月已受理316件，在不到两年时间，案件数量涨幅相当可观，足见此类争议有愈加多发的态势。

2
群体性明显、主体类型相对集中

在2014年至2016年10月底受理的买房人异议案件中，10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人。在这些群体性异议中，被执行人全部是房地产开发企业，异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主（其中绝大多数是自然人），近五成的债权人（申请执行人）是各大国有银行。说明房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，是引发此类案件最大、最直接的诱因。

3
当事人之间对立严重

由于涉案房屋价值普遍较大，执行与否对于申请执行人和买房人的财产权益影响十分巨大。就买房人而言，很多人已经实际支付了少则几十万多则成百上千万的购房款，一旦房屋被拍卖，交付的购房款只能向出卖方另行追索，而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向，买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有，后果不堪设想。就申请人而言，房屋一旦被解封，其实现债权的期望也极有可能化为泡影，对于普通自然人来讲，其遭受的打击并不亚于买房人；对于国有银行及企业来讲，可能会面对国有资产流失的风险。在非此即彼的结果面前，申请执行人与异议人的冲突和矛盾剑拔弩张无法调和，在群体性异议中则表现得更加明显，给法院工作亦造成了不小压力。