“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。标准的解释如下：“按揭”一词源自英语“Mortgage”，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。首付款是房屋购买时的第一笔预付款，一般情况下数额应当在总房价的30%以上，一般购买首套房的，有以下两种情况的首付比例：1、第一首次使用公积金贷款的，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%，并且公积金贷款必须连续缴存12个月以上并且贷款时还在连续缴存着。2、使用银行商贷的话，最低首付比例为总房款的30%。贷款购买二套房的情况下，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，银行基本上不给予申请。小编最近买了房，过程中遇到了很多事情，也学到了很多东西，今天小编就给大家分享一种情况



首先：房地产开发商早已充分的研究了相关法律条款。贷款购房发生时，开发商一方面收取购房者不低于20%的首付，另外80%是由银行给的，如果银行不放贷给购房者，开发商会替你想办法的，比如通过更换银行或者其他办法，最坏的情况就是把房产转嫁给第三方，给您退款，正常情况下开发商不会因为贷不下来款，购房者的首付不给退的。



其次：如果贷款下不来，因为你与开放商已经签了购房合同，产权具有唯一性，每个地区的房管部门都有一房二卖的严格规定，没有几个开发商敢于给您签了一份购房合同再去给别人签一份。换句话来讲，如果开发商不退首付就留好合同，开发商如果一房二卖，他的责任就会很大。



最后：交过首付款的当天，一般都会签订购房合同，推迟几天的情况都很少。您手里面有了购房合同，贷款是开发商着急的事，你安心的在家等着吧，他比您着急的多，贷款批不下来房子只付二成，不用着急，开发商会想方设法给您办好的，就算办不好，开发商也会给您协调退房。



综上所述，购房者如果签了购房合同，却贷不下来款，一定不要慌了神，让开发商替你想办法解决，一定不能主动去跟开发商去提退首付款的事。一）案例



请问，二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W，首付30W，贷款70W。

首付30W，税费4W是A付的。

月供3510元，每个月都是B付的。



收房装修了一下，花了11W。

装修是Ａ主导的。花了很多心思，也做得很累。出力不少。



从第6个月开始，房子租了出去。

租金2000元/月。前三个月是A收的，此后都是B收的。



因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。

Ａ出钱，B出房票。

用了B的购房资格，和贷款优惠。



好了，现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。

请问A/B利益应该如何分配？





这是一个非常典型，小密圈提问的“合作买房”事例。

数字和时间已作匿名调整。



传统上，我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%：50%

也就是说，二个人合伙。任何出钱出力的事情，都是完全平等，对称。

你出15W首付，我也出15W首付。

每个月你出1755元月供，我也出1755元月供。



为什么，因为合作买房的“利益计算”，始终是个难题。

你多出了点力，到最后分钱，应该怎么分呢。

因此，都是“完全对称”。





在本案例中，A和B的责任义务，如此地混淆不清。

简直就是一笔糊涂帐。

没法算啊。



一般小伙伴遇到这种情况，都是“人情解决”。

也就是我估个数，分你40W利润。你看合适不合适。

分多了还是分少了，对方拿到后，心里是满意还是欲壑难填。

搞不好连朋友都没得做了。







二）算法



现在，水库告诉你，这一切都是可以精算的。

精确到小数点后二位，明确地划分股东和红利。

让我们逐步从科学的角度来看。





首先，我们假设还存在一个人C

C和A／B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲，纯属路过。





你可以把C想象成一个钱庄。

铁面无私，做的纯粹就是银钱借贷生意。

A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。

B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。





（假设年率9%，月息0.75%）

（月息0.75%）

C借出

D借出

第一个月

340000


第二个月


3510

第三个月


3510

第四个月

110000

3510

第五个月


3510

第六个月

-2000

3510

第七个月

-2000

3510

第八个月

-2000

3510

第九个月


1510

第十个月


1510

第十一个月


1510

第十二个月


1510

第十三个月


1510

第十四个月


1510

第十五个月


1510

第十六个月


1510

第十七个月


1510

第十八个月


1510

第十九个月


1510

第二十个月


1510

第廿一个月


1510

第廿二个月


1510

第廿三个月


1510

第廿四个月


1510

　总计：[1]

¥524,669.92

¥53,888.82



这张表格中，将楼主的全部现金支出，记在C的账户下。

把朋友的全部现金支出，记录在D的账户下。



你说你给了本金，给了装修，如何如何辛苦。其实你的贡献，就是524669.92元。



你说你付了二年月供，如何辛苦。其实你的贡献，就是53888.82元。







三）确认利润



第三个步骤，是确认利润。



100W的房子，涨到200W。其实你并没有赚到100W。

因为你是借银行的，有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。



我们检查一下银行对账手册，700000元等额本息贷款，还款24个月之后，还剩下677555.90元。



售房获得：

2000000

银行贷款：

-677556



实得现金：

1322444



归还C：

-524,670

归还D：

-53,875



剩余现金：

743899





于是问题进一步简化为：



二个小伙伴，谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。





其次，二个小伙伴出力的部分为：

A：负责装修

B：负责提供房票



和一般人想象的不同。“负责装修”这一块，其实价值不高的。

虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。

但是从根本上，“管理装修”并不是一件很值钱的事。



假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20%

价值二万元。





另一方面，“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。[2]

按照业内规则，一般是10~15%的净利润。再加一个保底金额。

以本例为论，假设是15%的净利润；



743899*15%=111584.80元。