1、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。
3、全款买过一套房，卖掉了，房屋登记系统查不到，再贷款买房，不算二套。
4、全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房算二套。
5、当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（转让前五年都是唯一）。房地产交易权籍登记中心在受理已婚纳税人提交的相关资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在省内其他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明。所以一般要求开具您户籍地无房证明，您如果在其他地方有房子，不说也不会去查。3月初发布的《昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见》，从扩大有效投资、促进消费、个人购房、推动工业提速增效等7个方面提出了26条促进昆明市经济平稳增长的措施意见。其中，在促进商品房消费方面，明确在政策执行期限内，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。业内人士分析，这对于购买大户型的购房者来说，仅在契税方面可省一半钱。



啥是契税？



“购房契税”是指房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。



一套总价150万元大户型

契税从45000元降至22500元



（在政策执行期限内对个人购买家庭唯一住房）




面积不超90平米：减按1%征契税



面积90平米以上：减按1.5%征契税



对比来看，不难发现契税新政给予购买大户型及首套房购房者优惠力度更大。此前昆明市契税政策“建筑面积90平方米以下(含)，普通住房契税征收1%，非普通住房契税征收3%”，调整后税率均为1%；而此前建筑面积90-144平方米，调整前税率普通2%，非普通3%，而调整后税率均为1.5%。最值得关注的是，建筑面积144平方米以上调整前税率为3%，调整后税率为1.5%。



业内人士侯女士认为：“契税新政不仅只针对大户型，而且只针对首套房购房者。以首次购买一套总价150万元且面积大于144平方米的房子为例，契税调整前需缴纳45000元，调整后降至22500元，买家可节省税一半税费。”



综合来看，契税新政直接利好的人群，是新入市购买大户型住房的首次贷款人群。



政府购买商品房进行安置

确保货币化安置比例不低于50%



《意见》还明确，将进一步改造货币化安置，采取货币补偿、政府购买商品房进行安置等方式，确保城中村、棚户区改造货币化安置比例不低于50%。



根据云南房网监测到的数据，2016年全年昆明主城四区（不包括呈贡）累计成交各类商品房115721套，成交面积达1014万平方米，与去年同期的成交数据相比均小幅上涨，涨幅分别为2.74%、1.04%。根据昆明主城四区的预售面积和成交面积计算，2016年昆明商品房供销比大约为0.93，库存下降75万平方米。



从历史数据来看，2009年-2015年六年时间昆明商品房库存面积累计达到2191.37万平方米，算上2016年下降的75万平方米库存，2009年至今昆明商品房库存量约为2116.37万平方米，按2016年月均销售面积84.5万平方米计算，在不计入新增库存的情况下，这7年的库存尚需要2年的时间才能被市场消化。



财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盘活存量房”。政府购买商品房的背景是，一方面是为去库存；另一方面是保障房建设任务艰巨。



此外，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置；与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。



侯女士认为，政府收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，具体操作中仍会遇到诸多问题，但至少可以作为缓解二三线城市库存压力的短期之策，但是对于促进本地房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。”