银行有权根据贷款人的申请情况确定贷款人的还款方式，若实在无力承担还贷压力，可跟银行协商延长还贷年限。

房贷办理流程如下：

选择房产

购房者得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；

办理按揭贷款申请。购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定；

签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书；

购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》；

签订楼宇按揭合同。购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；

办理抵押登记、保险。购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险；

开立专门还款账户。购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务；

办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款等额本息还款方式可以改成等额本金还款。但是不建议去做。原因是：

1、等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。如果等额本息还款方式改成等额本金还款，对还款利益是会有折损的。

2、银行在正常还款过程中是不允许更改还款方式的，只有在提前还款后才可以重新选择新的还款方式。

等额本息每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

等额本金又叫递减还款法，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

买房很开心，买房很忧愁。开心的是终于有一套属于自己的房子了，忧愁的是从此背上了大山一样沉重的债务。
买房是人生中的大事，所以需要慎而又慎。买房又免不了与银行打交道，当然如果你是富豪就请绕过。

大部分人，尤其是年轻人买房都需要按揭贷款。其实，很多银行不会来问你：你选择何种还款方式？他们会默默地“帮”你在“等额本息”的选项上打勾。

小麦的顶头上司，即老板很多年前买了几套房，他告诉我，到最后提前还款时，发现多还了很多钱。

哎，城市套路深，但还得在城市里老实呆着；银行套路深，但还是得抱银行大腿。

本文就专门为你讲述在银行按揭贷款时，关于还款方式方面，等额本息和等额本金的那些道道。




NO.1｜壹

等额本息和等额本金的直观差别

等额本息：还款金额每月是固定金额，其中包含了每月应偿还的本金和利息；

等额本金：每月还款金额有多到少，逐月递减。但每月偿还本金是固定的，另外再加上每月递减的利息。





等额本息和等额本金优劣势：在同等条件下，等额本金方式所偿还的总利息要比等额本息少，这个是等额本金的优点。

但等额本金在开始几年的月供金额要比等额本息高，所以在刚开始还款的时候资金压力大些，这个是等额本金的缺点。
如果提前还款，在3年之内如果你就把钱还清了，两种方式最终的利息总额没什么差距。如果需要多几年才能还清，那么等额本金方式比较划算。

NO.2｜贰

为了让大家能够更直观地了解等额本息和等额本金的区别和优劣势，下面以借款100万，借款期限30年（360期），基准利率4.9%为例，分别计算这两种还款方式情况下的结果。

1、等额本息

计算公式：每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]



（注：限于篇幅，只列出前十期和后十期）

累计支付利息：910616.19元

累计还款总额：1910616.19元

2、等额本金

计算公式：每月还本付息金额=每月本金+每月利息=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率



累计支付利息：737041.67元

累计还款总额：1737041.67元

3、从计算结果来看，等额本金比等额本息少还了173574.52元。这仅仅是因为不同的还款方式，就造成了这么巨大的差额。

实际上，我们购买房子，尤其是一线城市和杭州这样的城市，向银行按揭借款何止是百万？目前的利率又何止是基准利率？

4、同样的贷款金额，同样的贷款期限，还款方式不同，最终的结果会差很多。100万，30年的按揭贷款，等额本息与等额本金还款方式竟相差近17.35万余元。这个数字，不吃不喝需要工作多久才能挣回来？

NO.3｜叁

银行的精细算盘

粗一看，作为购房人，觉得银行搞这么复杂的计算公式，不是给自己挖坑吗？按照我们日常最简单的计算利息方式：利息=本金*利率，这样不就OK了吗？

实际上，银行不但不给自己找麻烦，这还是一个精细算盘。

首先，从风控角度，因为购房人按揭时间很长，往往10年、20年甚至30年。在这么漫长的时间里，难保借款人会发生不利于资金偿还的安全问题。所以，银行要求借款人必须每月偿还本息，风险随着借款人每月的还款，而逐步释放。

其次，采用等额本息或等额本金的还款方式，实际的利率比字面上的利率要高的多。

还是以上面的案例来说明。

假如采取到期一次性偿还本息的偿还方式，那么应该支付的利息是：

10万*4.9%=4900元

采取等额本金的还款方式，因为每个月都在还款，实际上借款人对资金的使用时间相当于约定时间的一半或资金量的一半。

所以，等额本息的实际年化利率是：2673.99元/10万元*2=5.35%。

可以看出来，采取等额本息或等额本金的还款方式，实际年化利率显著高于到期一次性偿还本息的方式。

现在我们仅是以一年期借款期限作为案例，假如借款期限是10年、20年甚至30年，那么这得利息的差别会更明显。