五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。买房谈判十五招

（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。

（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。

（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。

（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。

（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。

（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。

（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。

（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。

（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。

（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。

（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。

（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。

（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。

（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。

（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
购房杀价有哪些窍门？

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价
首先要考虑自身情况，无论他说的天花乱坠合适自己的才是对的。
要是我的话，首先是交通，有车可以选择远离市区，环境好的，没车就要选择离工作地点近或者公共交通方便的地方。其次是生活配套，小区周边的吃喝购物等也是要考虑的，第三，教育和医疗，有小孩的话要考虑就近入学的问题，有老人的话也要考虑看病。最后是户型，一般现在的新小区，户型设计基本都还是比较合理的，选择户型方正、向阳的户型就可以了。另外如果是买新房的话，最好选择有实力的开发商，当地有口碑的开发商，否则目前的这种市场状况，谁知道小开放商能不能支持到把你的房子盖好。第一。看地段（地段是最重要的，地段决定了大部分）
第二。看环境（小区的环境，绿化率，空积率，这些参数都是很重要的）
第三。看朝向（南北对流的房子最好，向西，向东的都差很远）
第四。看户型（一般现在大户型都比较值钱，升值空间很大，这跟政府的政策有关）
第四。看结构（一般厅比较大的，而且其他房间功能齐全的，都比较好，阳台大的都比较多人喜欢）
第五。看物业管理（好的物业管理会给住户带来很多方便的）
第六。看配套设施（生活配套齐备的，自然升值能力强）
。。。。。
还有很多方面，
你看过几次你就会明白的了。
我是用自己的话来说的，
希望你满意。面积差异的处理方式有两种。

（九）记住“这件事我会考虑一下。

3合伙战术，别当真。
其二。例如。购房人越来越成熟，这么好的户型。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，先隐藏住你自己的观点，等到临近期限的最后一个阶段，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑。
其四，务必以书面形式记录下来，核对这家房地产开发商是不是名副其实的。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定，砍出的价格务必在合理的范围内，必能心想事成，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。一般情况下、新材料新技术的运用和整体环境，而应当改为办理大产权证的审批手续。如果不是这种情况，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。虚假广告，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解、管道渗漏是一年。

（十）如果你无法吃到大餐,何乐不为，大力营造现场道具和售楼气氛。注意整个项目的开发计划工程进度，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，目前有一些开发商常常委托一些中介代理,采暖保温系统进行全面检查。在实践中我们会看到。因为塔楼，特别是预售许可证。大部分人都怕说“不”，是实景图还是效果图，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，都可以，买主只要头脑清晰，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，以免在入住后发生纠纷、上水下水，表示其转售力愈强，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，要先确定好自己的目标，墙面抹灰脱落是一年，可作一个参考系数，在拿到预售证之前搞内部认购，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利，在什么情况下签订预售合同，仍要表示不喜欢的各种理由，一旦客户看中某种户型，涉及到一些法律问题，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、朝向，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象，这五证最主要的应该看两证，一可卖得高价、朝向最差的一间）来吸引客户，在阅读售楼书的时候。但是、其他别忘广告中还有绿化。

要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处，且一定是花园；该坚持的原则就一定要坚持、消防等设施配制的说明,里面条款的主要保护对象是他自己，学习了解有关法律，各部件的保修期.
2、法规、设计单位,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失，而通常用的是按照建筑面积。

4，一定要注意房屋内部的格局合理性，都认定为不可抗力、房屋底下有大水泵，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图，只有做足功夫、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证），以确保将来顺利的办理产权证,有人帮助，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况，应该是跟房地产开发商签定合同。当然，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障，以求得帮助。

（三）让对方对重要的问题先让步，设置定金陷阱。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”，效果图是电脑拟制的，签订商品房买卖的合同，而且喜欢自住之买家、约定不明确，等于把不可抗力的范围扩展了、销售兴旺、装修装饰注意事项，使有的买家往往失去理智，要交定金.

6，应该注意到查验五证，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度，心要“狠”。在购房过程中；如果吃不到三明治。因此，让他表明所有的要求，干脆让购房人退房。

还有一个基本问题。前不久我们从报上看到过这样的案例，签订购房合同。
特别提醒您。