由于你买的是一手房，首付最少是总价的30%。如果销售跟你说首付少于30%的钱数，那你在过几个月还要补齐，这个陷阱很多开发商都用，看似首付便宜隔三差五叫你交钱。他现在没有预售书可能是因为证件不齐，你现在钱的应该是购房协议，或者房屋预定合同，这个无所谓，都是你定下了这个房子，但是这样有个风险如果房子中途盖不起来了就……。这样不是很保险，但是开发商很多都这样做，你最好仔细看下合同，关于如果房屋不能按时交付，不能按时签购房合同这几项的具体要求，销售说的话最好写在这个协议上，这个协议由于不是正式的购房合同，可以增加或减少内容。房子是大事，你最好把每一项的时间都叫他们写具体。定金是约定价格条款后防止买卖双方擅自变更而采取的防范措施，违约方需付定金。首付的意义是按照买房付款条件支付房款。

1、定金是约定价格条款后防止买卖双方擅自变更而采取的防范措施，违约方需付定金。首付的意义是按照买房付款条件支付房款。
2、交付定金会在将来正式签合同时算在首付里。

3、除了定金和首付，在买房时还要花大修基金等，买房时要注意是否有商品房予售许可证及土地是否出让等。

买房交定金、首付应该注意以下几点：

1、定金不能超过房价的20%。

2、如果你购买的是期房，开发商应该向你出示预售许可证，如果你购买的是现房，那开发商应该向你出示大产证，住宅使用证及商品房质量保证书。

3、你的房款是直接支付给开发商的，如果你觉得想留下痕迹为以后有纠纷做铺垫的，就向开发商要银行账户，直接划入开发商账户，自己留好存根，在备注里注明是谁购买哪套房子的房款。

4、按现在政策，只有没有中华人民共和国身份证的人(包括军官证)，才要公证，例如持护照、回乡证、大陆来往证的。

5、房款一般都在交房前付清给开发商的，开发商一般也只有收到全部购房款及具备相应手续才会把房子交给你。二手房的首付与首二套、普通住宅还是非普通住宅有关。商贷购买首套普通住宅首付需35%，首套非普通住宅首付需40%；二套普通住宅首付需60%，二套非普通住宅首付需80%。



一、买二手房，首二套应该如何认定？

3·17新政重新确定了商贷首二套的认定标准、首付比例以及贷款年限。首二套认定标准：“认房又认贷”。

认房：认北京的房；认贷：认全国的贷款（商贷+公积金贷款）



商贷购房政策变化

首套：在京名下没有住宅，全国范围内无住房贷款记录。

二套：认北京的住宅，认全国的住宅贷款记录。即北京已有一套住房，或北京无房但全国范围内有商贷或公积金贷款记录的，均被认定为二套。

注意：

（1）已结清的贷款也算有记录。

（2）离婚一年内贷款购房一律算二套（包括商业贷款和公积金贷款）。具体银行细则暂时没有公布。一年内有离婚记录，多数银行是指离婚时间在2017年3月23日后，部分银行会考虑网签时间，具体以银行的实际政策为准。

举个例子：

小王在燕郊用商业贷款购买了一套住宅，且贷款已结清。那么，在京购买住宅算“二套”。

二、普通住宅与非普通住宅如何认定？

以下三条标准全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅。

1.容积率在1.0（含）以上；

2.建筑面积在140平方米（含）以下；

3.单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可。

普通住宅单价与总价标准图示近日，海南州贵南县的王女士打来热线，说自己通过贵南街头张贴的买房广告，看上了位于西宁市城东区经济开发区翠雍星城的一套房子，可没想到购买这套房子让她大失所望



王女士告诉记者，前不久她在贵南大街上看到了一则位于西宁市城东区经济开发区翠雍星城的售房广告，由于看中了这个小区的房子，所以她当即拨打了广告单上销售人员的电话号码。



王女士：我们贵南大街上打的（广告）我按那个电话号码打的就是黎文娟，过来也是她接手的，她接手我们过去看房子的也是她带上我过去看房子的。



据王女士介绍，这位接待她看房的黎女士，并不是翠雍星城的置业顾问，而是一个名叫嘉和房地产营销策划有限公司的工作人员。王女士看过房子后有意购买，为了节省时间，她很快就交了订金。



记者：那这个房子是什么时候定的？

王女士：那个收据上写的是好像是元月二十号订的。

记者：当时交了多少定金？

王女士：三千块。

记者：那本来那边给您答复是什么时候可以取房？

王女士：她答复说是十天以后给我订房，他说如果我不要这个房子可以全额退款，如果我要的话其他人都不能买这个房子，她给我看好了的。

记者：那她给你说了吗？多少日内把这个房子给你办理手续？

王女士：她当时说十天以后过来定房子，交首付款。



匆忙交过订金后王女士就回到了贵南，可她拿到的收据却是一张白纸黑字的纸条，上面除了黎文娟的亲笔署名外并没有任何公司的公章，但为了能够尽快买上新房，王女士并没有在意太多，然而等了10天后黎文娟并没有通知她办理购房手续，这下王女士心慌了。



记者：那让你最后等了多长时间？

王女士：等了到现在两个月了。

记者：两个月房子还没拿到手？

王女士：嗯没拿到手找去现在人都不在了。



购买新房本是件开心事，可遇到这样的情况，让王女士感到十分气愤，她曾多次联系黎女士要求退回三千元的订金，可这位黎女士总是以各种理由推辞。



王女士：我来的时候我就找不见我给她打电话，她就说她请假了，病了



王女士认为黎女士的行为涉嫌欺诈，可如今这位黎女士却不见了踪影，无奈王女士也多次找到嘉和房地产营销策划有限公司索要自己缴纳的订金，但事情并没有解决。



王女士的疏忽大意让这位黎女士钻了空子，对于黎女士私拿他人钱财的行为需要谴责，可是对于用人单位是否应当承担王女士的损失呢，记者陪同王女士再次来到了嘉和房地产营销策划有限公司



表明来意后，记者从一位姜姓经理的口中得知，之前的公司经理和黎姓职工都已经离职，王女士的情况他们只是有所了解，对于之前黎女士所做的一切，他们并没有义务承担责任。



姜经理嘉和房地产营销策划有限公司：如果这次你不来，脸面都没见上，我们都不认识，我们只能是配合他们找人。



对于姜经理的答复，王女士并不满意，她认为黎女士的行为是职务行为，公司理应将三千元订金退还给她，而这时姜经理拿出了一份2015年1月份的职工考勤表。



姜经理嘉和房地产营销策划有限公司：这是一月份的考勤，黎文娟从19号就被辞退了，她是二十号交的钱。



王经理认为，黎文娟是在被辞退后才收取了王女士的三千元，这笔钱并没有交给公司，而且所开据的收据也并非是公司的正规收据，所以公司以此为由拒绝了王女士退费的请求，此时姜经理也向记者拿出了公司的正规收据。



姜经理嘉和房地产营销策划有限公司：这个是我们的正规收据，有公章的。



而当记者问到，为何黎女士离职后还能在公司办公室内进行交易时，这位姜经理表示并不知情，现在只能配合王女士寻找黎女士的下落。



姜经理嘉和房地产营销策划有限公司：我们现在只能帮她找，我们打电话她也不接，只能尽力找。



可就在记者仔细翻看姜经理出示的公司正规收据时发现，收据上所盖的公章名称为西宁网聚房地产营销策划有限公司，为什么嘉和公司的收据会盖着网聚公司的公章呢，他们又和翠雍星城有什么关系呢，带着疑问记者又来到了翠雍星城的销售中心，见到一位姓唐的置业顾问。



唐经理翠雍星城销售部副经理：我们没有和嘉和签任何协议。

记者：现在和中介有合作吗？

唐经理翠雍星城销售部副经理：中介有合作但不是嘉和。



从唐经理的口中得知，他们并没有与嘉和房地产营销策划有限公司存在合作关系，而当记者问到是否与西宁网聚房地产营销策划有限公司有合作时，唐经理做出了答复。



记者：网聚跟咱们有合作关系吗？

唐经理翠雍星城销售部副经理：这个我就没法具体跟你说了，具体的我们再跟谁合作，我也没办法跟你说话，用的章子是他们两家公司的事情，也许是网聚拿了（翠雍星城）房子，再让嘉和去卖。合意抵销，是指当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。



《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。



不动产买受人的执行标的异议很多都是依据上述司法解释的规定，上述规定的第三个要件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。如果不动产买受人已按照合同约定支付部分价款，能否以与被执行人（不动产卖售人）合意抵销的方式支付剩余价款呢？



不可以。因为：



一、形式上，允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款不符合司法解释的明文规定



《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的付款条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，并未规定不动产买受人“可以以合意抵销的方式支付剩余价款”。



法律在保护不动产买受人合法权利的同时，也保护申请执行人的合法权利。因此法律对不动产买受人排除执行规定了很严格的条件，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为例，其中一个就是付款条件。对此付款条件，不宜任意扩大解释，否则就可能会给被执行人与案外人串通损害申请执行人利益打开方便之门，违背立法精神。



二、实体上，允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款会严重损害申请执行人的合法权利



根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，不动产买受人应当将剩余房款交付法院执行。对此剩余房款的受偿顺序（注：前提法院生效判决支持了不动产买受人的执行异议，否则剩余房款即便交付了法院也会被退回），简单讲：



1、因不动产买受人对标的房屋一般不享有抵押权等优先受偿权，如果申请执行人对标的房屋享有抵押权，则申请执行人优先受偿，如有剩余且不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书且符合申请执行的条件，则可受偿剩余的房款。



2、如果申请执行人对标的房屋不享有抵押权，则：（1）如果被执行人是公民或其他组织，则原则上按照债权比例受偿。不动产买受人如果因其他债权取得了生效的法律文书且符合参与分配的条件，则可以和申请执行人按照债权比例受偿此剩余房款。（2）如果被执行人是企业法人，则按照查封的先后顺序受偿。一般而言，申请执行人是首封，可以首先受偿。即便不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书，也只能较后受偿（如有剩余）。



通过上文对剩余房款受偿顺序的分析可见，对于不动产买受人而言，其或者是与申请执行人按照债权比例受偿，或者是排在申请执行人后面受偿。但是，如果允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款，实质是赋予了不动产买受人较之申请执行人优先受偿的权利，这明显不符合执行价款受偿顺序的法理，也严重侵害了申请执行人的合法权利。







附：北京中宏基建筑工程有限责任公司与北京万恒永泰投资管理有限公司、北京市五里店储运公司申请执行人执行异议之诉案



案情简介：万恒永泰公司原名称为北京万恒永泰房地产开发有限公司，于2008年1月14日变更为现名称。

2006年6月23日，北京万恒永泰房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的五里店公司签订《协议书》，约定：“根据甲方与国营北京卢沟桥农场签订的有关《协议书》，甲方为完全履行本协议中约定的‘解决乙方职工安置经营用房’的义务，甲乙双方在平等协商的基础上达成本协议如下。一、甲方向乙方还建甲方开发建设的万恒家园小区底商用房共计2000m2（具体面积数以实测为准），具体房号为：三号楼二单元一、二层底商762.84m2、三号楼三单元一、二层底商762.84m2及三号楼四单元一、二层底商516.42m2。二、甲方向乙方还建的上述底商的价格以人民币4500元/m2包干（含各种税费等），具体价格按成本签还建合同，以实测面积为最终基数。三、关于乙方接收后的物业费及供暖费问题，乙方应与万恒家园小区的物业管理公司签订相关物业协议。四、付款方式：本合同签订后乙方先向甲方支付预计总额人民币的90%，余款在产权证办结后支付，款到后三日内交房。五、其他问题：甲乙双方经协商一致，同意先行办理三号楼三单元、四单元的交接，对甲方出让标的三号楼二单元一、二层底商的交接滞后进行，甲方先在万恒家园一期底商中另行给予乙方同等面积的区域使用，待甲方将三号楼二单元一、二层底商交付乙方后，办理该单元的交接。六、本协议一式四份，双方各执两份，未尽事宜另行协商。”2006年11月13日，北京万恒永泰房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的五里店公司签订《还建购房协议》，约定：“在甲方开发建设万恒家园项目中甲方对拆迁所占经营用地中为了保证乙方的就业问题按成本价格还建部分商业用房，经甲、乙双方协商，甲方同意将一期工程1#底商部分营业用房还建给乙方，双方特签定本还建购房协议如下：一、甲方同意将1#楼底商分三个独立单元,按每平方米3380元的成本价格还建给乙方。还建部分具体如下：1、建筑面积769.48m2，总价2600842元；2、建筑面积769.48m2，总价2600842元；3、建筑面积520.93m2，总价1760743元；4、以上面积总计2059.89平方米，总价6962427元。二、经双方协商达成一致意见如下：1、乙方委托甲方负责办理全部手续，办理相关产权的各项费用按有关规定支付。2、经双方协商乙方按每平方米1120元的价格包干所有服务费、契税，过户手续费，测量费用等（约230万元）；三、付款办法：1、本协议签定后乙方一次性支付总还建购房款的90%及第二条第2小条中所约定的服务费用，约834万元；2、其余房款尾款待产权证办理完成后进行结算；四、自协议签订之日，甲方将还建商业房全部交乙方使用，有关物业管理费用乙方直接与物业公司另行签定协议。五、本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，未尽事宜双方协商解决。”

上述协议签订后，五里店公司向北京万恒永泰房地产开发有限公司支付了834万元。北京万恒永泰房地产开发有限公司于2006年11月13日出具了收据，收据上显示购房款604万元，手续费230万元。后北京万恒永泰房地产开发有限公司开具了发票9张，发票上显示为购房款，金额共计7951176元。

2009年9月，万恒永泰公司将涉讼房屋抵押给北京市规划委员会丰台分局。