首先，简单介绍一下房产税的相关知识。

定义

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(1)之规定，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

特点

①房产税属于财产税中的个别财产税（非一般财产税）

②征税范围限于城镇的经营性房屋

③区别房屋的经营使用方式规定征税办法

征税范围：

①房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村

②开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准

纳税人：房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人——受益人原则

税率：

①从价计税：1.2%

②从租计税：12%

应纳税额的计算

①从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

②从租计征：应纳税额＝租金收入×12%（个人出租住房或向个人出租住房为4%）

减免税优惠：个人拥有的非营业用的房产

由上述介绍可知，根据税法规定，个人拥有的住房（非营业用）是免征房产税的，那么近年炒的沸沸扬扬的住房开征房产税是怎么回事呢？

随着近年我国房地产热，房价飙升。在许多“刚需”无法解决的情况下，社会舆论对于大量空置住房被谁占有？为何中国房地产价格如此不理性，欧美发达国家房地产市场相对稳定的话题展开讨论。于是，部分经济专家提出了对住宅取消免税优惠的提议。

其次，住宅“开征”房产税的试点。

上海

时间：上海市房产税征收自2011年开始

税征收对象

（1）上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）

（2）非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

免征点：60平方米/人

税率：

（1）房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。

（2）对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

计算公式：

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率

举例：王先生一家三口有100平方米的存量房，现新买了130平方米的新房，单价20000元/平，新购住房应征税面积：100+130-180=50平；应缴房产税额：50*20000*70%*0.6%=4200元。

重庆

时间：

2017年1月重庆市政府目前发布了重庆市人民政府令第311号，并公布了修改后的《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。

试点区域

渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。

征收对象：试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

（1）个人拥有的独栋商品住宅。

（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产个人所得税是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。
国五条细则住房将视情况减免20%个税
1日，国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。
由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。
财政部、住建部、国税总局已就各地落实“国五条”细则基本达成共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。房地产业项目众多，临近汇算清缴期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对房地产行业特点分不同阶段就房地产企业所得税管理中汇算清缴风险识别、报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析全方位解读，破解房地产企业所得税汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。通过大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业所得税实操管控的难关。

建筑企业增值税纳税时间如何确定？差额征收增值税如何管理？新老项目交替中如何财税处理？甲供材和甲控材规避税收风险如何操作?总公司直管项目部或总公司+事业部制区域公司+项目部的财税管理体系、建筑资质共享和建筑挂靠业务财税管理架构体系如何建设？挂靠经营中法律、财务和税务风险如何管控？工程进度款如何财税处理？施工队如何管理？建筑施工项目采购环节如何财税筹划？建筑企业税会差异在所得税汇算中如何处理？这些问题成为当前建筑企业非常紧迫和关心的现实问题。

为了房地产业、建筑业能够顺利的完成过度期间摆在我们面前的一个艰巨任务。便于领导及财务管理人员深入系统地掌握财税新政及其在企业的合理应用：解决个税、社保、增值税体制下建安企业查帐征收征管体制新要求，因此，我们特别安排2019年3月9-10日在赤峰—北方时代设计酒店召开“新建筑业、房地产业——税务筹划与风险控暨所得税汇算清缴涉税风险应对与筹划技巧大会”帮助企业度过这一难关。届时，邀请业内知名专家通过政策分析、案例讲解，让你轻松解决企业在国地税合并背景下、新旧政策转换过程中，合理利用税收政策盲区，实现全税种纳税实践能力的提升和企业自身利益的最大化。

培训对象：房地产企业财务总监、财务经理、税务经理、会计主管、财务人员

建筑企业财务总监、财务经理、税务经理、会计主管、财务人员

课程收益：

1.全面解决增值税严征管体制下房地产企不同开发阶段所得税在税会差异方面收入金额确认、时间性差异处理，成本费用扣除技巧、涉税风险点和税收筹划关键点。

2.深度剖析房地产企业重大疑难问题的所得税处理。

3.房地产企业所得税重点业务申报表填报技巧，复杂业务申报表正确填报方法

4.房地产企业会计处理与所得税差异的报表调整思路。

5．通过结合房地产行业运营特点的税收筹划新思路，有效破解房地产企业的融资瓶颈和所得税高税负的财务困境。

6．建筑企业资质共享和挂靠业务中如何通过架构优化将挂靠方利润合法提取的方法；

7．掌握增值税体制下建筑业在总公司直管项目部或总公司+事业部制区域公司+项目部财税管理体系、建筑资质共享和建筑挂靠业务财税管理体系下如何最优化构建；

8．掌握建筑业在处理实操业务中如何将合同管理、纳税管理、票据管理三者有机融合；

9.掌握建筑企业收入、工程成本、费用支出、异地施工等全程财税管控核算业务的实操处理。

10．了解建筑企业所得税征管特点，准确掌握企业所得税的收入确认及扣除项目涉税要点和涉税风险防范并结合建筑企业行业运营特点精准地进行税收筹划。化解建筑企业由核定征收转向查帐征收过程中出现的各类征管疑难问题，全方位进行建筑企业所得税的财税管控。

【课程提纲】

专题一《房地产全流程核算暨所得税汇算精细化管理和筹划》

1．预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？

2．有哪些涉税风险点和可利用节税技巧？

二、预售期间费用扣除管理。

1．广告费、业务宣传费；

2．劳动保护支出；

3．业务招待费；

4．财务费用；

5．捐赠支出；

6．企业购买古玩、字画；

7．“私车公用”；

案例：房地产业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析。

第四章房地产企业完工销售期所得税精细化管理和筹划。

第一节收入确认管理

1．收入确认条件；

2．税法上收入确认时点；

3．收入类型和组成；

4．收入确认时间和方法；

5．委托代销；

6．返还收入；

7．视同销售处理；

8．买一赠一销售；

9．收入确认相关问题讨论；

10．收入确认案例应用。

第二节扣除项目管理

一、税前扣除基本原则。

二、房地产企业可扣除的成本费用。

三、房地产企业成本费用核算。

1．核算对象确定；

2．成本核算范围；

3．成本费用确认原则；

4．滚动开发共同成本分配；

5．计税成本确定；

6．开发成本费用的预算；

7．成本税前扣除相关问题；

8．案例应用；

9．期间费用管理；

10．工资薪金和三项费用的税前扣除；

11．中介费的扣除；

12．雇主责任险和公众责任险扣除；

13．折旧的税前扣除；

14．弥补亏损；

15．跨期事项处理。。。。

专题二《建筑企业全流程财税管控及合理规划解税点把控》

一、建筑企业架构优化

1、在增值税体制下建筑企业如何合法降低税负？

2、建筑企业行业特点、生产经营模式、项目管理流程。。。。

3、建筑企业项目管理架构体制优化。总公司直管项目部或总公司+事业部制区域公司+项目部体制下、总分公司体制下、母子公司（资质共享）体制下、挂靠业务下、母公司中标子公司（孙公司）施工（资质共享）和总公司中标分公司施工项目体制下，如何做到合同、财务、资金、涉税、发票全方位融合管控？

二、建筑企业全程管控核算优化

1、招投标环节

（1）工程报价如何确定及报价？；

（2）发包方类型和计税方法对建筑业企业投标报价有什么影响？

（3）建筑业企业招标时，评标指标与计税方法有什么关系？

（4）投招标决策中，预算部门、物资采购部门、财务部门应扮演什么角色？

（5）联合投标实操应用。

2、生产建设环节

（1）建筑分包业务规避税务风险及签订要点；

（2）甲供材和甲控材规避税务风险及签订要点”；

（3）材料采购规避税务风险及合同签订要点；

（4）销售自产货物并提供建筑、安装服务的涉税风险控制及涉税处理技巧

（5）建筑施工企业母公司子公司之间施工情况的涉税处理及合同签订要点

（6）建筑施工企业预收账款预缴增值税的涉税风险控制及涉税处理技巧

（7）建筑施工企业异地施工的涉税风险控制及涉税处理技巧

（8）建筑施工企业工程成本的涉税风险控制及涉税处理技巧

（9）建筑施工企业费用支出涉税风险控制及涉税处理技巧

（10）建筑施工企业如何降低人工费的法律、财务和和税务处理技巧

（11）建筑施工企业分包社保的涉税风险控制及涉税处理技巧

（12）建设方代施工方扣缴水电费涉税风险控制及涉税处理技巧

（13）干租和湿租机械设备？设备租赁合同规避税务风险及合同签订要点；

（14）建筑施工企业挂靠业务涉税风险控制及涉税处理技巧

（15）绿化工程和

第一章所得税精细化管理必备知识

1．什么是所得税汇算清缴？

2．所得税汇算清缴主体如何判断？

3．合伙企业如何认定其汇算主体？

4．汇算清缴的范围、时间、应报送资料。。。。

5．税收征管大数据时代所得税汇算后，税务机关对所得税哪些方面将重点检查？纳税人有哪些权利？

6．汇算清缴后补退税如何会计处理？

7．如何应对税务稽查和纳税评估？

8．所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？

9．房地产企业应重点关注哪些方面？

10．房地产企业全套纳税申报表填制方法。

第二章开办期间所得税管理和税收筹划

1．财务和税务上如何划分企业筹建期？

2．筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？

3．都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？

4．企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？

5．筹建期间所得税亏损如何处理？筹建期间票据如何处理？

案例1：筹建期开始计算损益年度的确认。

案例2：筹建期间的划分和筹建期间招待费的涉税处理。

案例3：筹建期开办费的确认。近日，房地产事业部杨贤明总会计师就2018个人所得税新政策对全体员工进行了专题培训。


杨总从新税法值得关注点讲起，重点谈到了新个税由分类税制转化为“综合税制+分类税制”相结合模式、增加了专项附加扣除、纳税申报，增加年终汇算，多退少补等环节。培训中，杨总对新法个税计算进行了重点讲解，通过案例让大家对抽象的财务术语有了很好的理解。最后，杨总还谈到了新税法下管理工作的几点思考，他指出：一是建立个人信息采集流程及动态管理；二是建立个人所得税计算公式模型；三是梳理个人所得税申报风险点；四是特殊群体个人所得税的规划。考虑到个人信息采集复杂、采集量大、变化大，杨总要求房地产公司要尽早谋划这项工作，为2019年1月1日新政正式施行做好充足准备。


此次培训，对相关部门来说，对个税新政有了基本的把握和工作思路，对个人来说对个税新政有了更清晰的理解。