贴花应指的是印花税，印花税只是在合同订定时一次交纳，以后不出售或出租不用交税。
如果购房后用于出租或用于经营则需交纳房产税、土地使用税、个人所得税（达到起征点）、营业税（达到起征点）及附加。那具体要看房子的情况了，是否满两年是否是唯一住房都对税费由很大影响。
具体费用明细如下（如无特殊约定，营业税与个人所得税由卖方承担）：
一、契税：
首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；、首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上；
（2）不是首次购房；
（3）车库；
（4）非普通住宅
二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税
2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%=
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%=
三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）税负空间是有限的，既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，这显然是不合理的。

中国五个只与房地产联系的税种，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税之和可以为房地产承担的税负提供一个直观的认识。2011-2015年，五税之和分别为8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元和16581.72亿元。这五年，五税之和占全国税收总收入之比分别为9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地产五税之和占全国税收收入之比与美国房地产税占全国税收收入之比大致相当。如果认为税负有一定规律的话，这当引起我们充分的重视。

实际上，中国营业税(现在改为增值税)和企业所得税收入中的相当部分来自房地产。土地收入同样构成广义宏观税负的一部分，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。

房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。冲破房地产高企价格约束的电商行业得到快速的发展就是一鲜活的例子。可是，又有多少行业可以这样呢？

房地产税开展要平稳，就必须做到购买环节已经缴纳的税负可以平移。也就是说，缴纳过的税负应该算数，否则，重复征税问题就会很突出，影响税收的公平目标的实现。税负空间是有限的，既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，这显然是不合理的。

中国五个只与房地产联系的税种，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税之和可以为房地产承担的税负提供一个直观的认识。2011-2015年，五税之和分别为8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元和16581.72亿元。这五年，五税之和占全国税收总收入之比分别为9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地产五税之和占全国税收收入之比与美国房地产税占全国税收收入之比大致相当。如果认为税负有一定规律的话，这当引起我们充分的重视。

实际上，中国营业税(现在改为增值税)和企业所得税收入中的相当部分来自房地产。土地收入同样构成广义宏观税负的一部分，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。

房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。冲破房地产高企价格约束的电商行业得到快速的发展就是一鲜活的例子。可是，又有多少行业可以这样呢？

房地产税开展要平稳，就必须做到购买环节已经缴纳的税负可以平移。也就是说，缴纳过的税负应该算数，否则，重复征税问题就会很突出，影响税收的公平目标的实现。
前言

房产税由来已久，每年都会被拿出来讨论一段时间，对于可能产生的影响更是众口铄金，但事实上并非所有人对其都有充分的了解。


本文将围绕以下四个问题展开深入分析：


1



行业内趋势性认为房产税的出台能够降低房价，或是填补地方债务巨坑，又或是能够调整社会资源配置方向，提高资源利用率，为此我们将基于一定的假设，对房产税的征收总量(主要针对住宅)进行预测,分析全方位征收房产税对政府财政缺口的贡献率，土地出让金的替代度以及可能对居民的生活增加的负担等等；

2



房产税被提及频率明显提高，房产税的出台也具有一定的确定性，房产税的文件出台相对容易，但是其全面执行是否为易事，其中又将面临哪些困难和挑战？

3



房产税是对房产持有环节征收的财产税，如果真的要出台房产税，针对居民的各种税收和房地产行业内调控政策是否需要调整？中国的各能级城市的基本面及房地产市场发展现状差异甚大，如何在各城市间因城施策？仅对每年新增的房屋进行征税是否合理？

4



房地产行业的长治久安关系到国计民生，房产税势单力薄，如何构建有效系统，成功保障房地产行业的健康稳健发展。




同时，为了让大家对房产税有更加清晰全面地认识，我们将在文章最后附上房产税定义、房产税与房地产税之间的关系，行业内对于房产税的认知误区，以及国际上对于房产税的征收经验。



核心摘要

一、征收房产税的影响有多深，

范围有多广？

从上海和重庆两市房产税的试点情况来看，每年房产税征收总额占地方一般公共预算收入的比例维持在3%的范围内，对地方财政收入的贡献作用不大。

同时，我们对全面征收房产税后可能征收的房产税收入总额进行了测算，全年房产税收占地方公共预算收入的比例不足12%，占土地出让金收入的比例低于30%。假设房产税收入完全替代土地出让金收入，那么城镇人口人均每年需要缴纳6146元的房产税，占据城镇居民人均净收入的51%，这将给城镇居民增加沉重的负担。在城镇人口人均住房面积30平米的假设下，如果房产税完全替代土地财政，那么房产税征收税率为5.5%，这可能与核心城市房价涨幅相差深远，预计也难以有效打击房产投机投资性需求。

决定房价的通常是供给、需求和货币，房产税无法决定供给需求，也无路径影响货币走势，因此无法成为调整房价的工具。

如果说希望通过征收房产税来实现社会资源的分配方式和方向，其作用可能也是有限的，房产持有环节增加的成本最终料将转移到无房阶层身上，进而进一步拉大居民间的差距，提高基尼系数。

二、短期内，房产税全面执行仍面临严峻挑战

除了技术问题外，房产税的出台和全面执行还需考虑许多客观问题或者还需克服众多难点。首先，当前中国的社会阶层结构决定了中国尚未形成有效的纳税群体，纳税需求难以充分满足；其次，全方位征收房产税的难度大，代价高，最终可能无法将房产税有效收缴，即使能够强制将房产税收上来，收到的税可能也无法覆盖收税成本；最后，在社会群体结构尚未完全情况下，强制性征收房产税或将引致更深层次的社会变革，这也将对中国的内需形成巨大冲击。

三、房产税将会怎么征？

当前居民的税收负担相对较重，包括房地产行业内和外的各种税收，如果不对税收体系内各种税收进行重新厘定，再另加房产税，那么将对居民施加沉重的税负压力，这势必不利于消费升级的顺利实现。当前，多数城市特别是核心城市处在政策的压力调控下，其房地产产市场的成交并非正常态，限购、限贷等政策也只能在短期内对房地产市场发展起到作用，难以长久发挥作用，而房产税的作用更长久、更持续，如若以长期的房产税换得短期的限购政策的退出或许能更好的维持房地产行业的正常秩序，限购放开，有能力购房者为资产的持有付费，那也理所当然。对于房产税的征收要综合考虑各能级城市基本面之间的客观差异，因地因时施政。如果仅仅将增量房屋作为收税标的也非明智之举，（二手房）存量房，房改房、共有产权房、拆迁补偿房都应该列入收税标的范围。

四、“四管齐下”构建长效体系，

保障房地产行业长治久安

房产税出台的主要目的在于维持房地产行业的长治久安，但仅仅房产税而言，其势单力薄，需要“房产税、分税制改革、长租公寓、B2G”四管齐下构建长效体系，才能真正保障房地产行业的健康、可持续发展。



目录



一、征收房产税的影响有多深，范围有多广？

1、房产税总量有限，无法解决地方财政缺口

1.1上海和重庆房产税的年收入有多少？

1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式，成为填补地方财政缺口工具？

1.3如果房产税取代土地财政，购房者将怎么办，房价又会有何变动？

2、无法影响供需及货币走向，房产税不是调节房价的方式

2.1单靠房产税能否影响房价？

2.2房产税是否会对房屋成交量形成抑制？

3、单靠房产税无法实现社会公平性

4、房产税出台会有哪些影响

二、短期内，房产税全面执行仍面临严峻挑战

1、征税群体规模尚小，无法支撑纳税需求

2、大范围征税的难度大、代价高

3、贸然大范围征收房产税或将引致更深层次的改革问题

4、房产税会出，但短期全面执行难度较大

三、房产税将会怎么征？

1、“长期”换“短期”，政策对冲，有房者自主交税

2、各税种重新厘定，平衡纳税人税务负担

3、因地因时制宜，保障居民合理利益

四、“四管齐下”构建长效体系，保障房地产行业长治久安

1、分税制改革——解决财政缺口问题

2、B2G模式——国家引导企业服务实体经济

3、长租公寓——打破消费惯性，缓解住房需求

4、房产税——不可少，但短期全面执行难

附：房产税存在认知误区，房产税⊂房地产税

1、房产税的认知误区

2、什么是房产税？房产税属于财产税

2.1中国的房地产税与房产税

2.2房产税的国际经验


一.

征收房产税的影响有多深，

范围有多广？

市场上对于房产税出台后的所能产生的作用众说纷纭，或可以解决地方财政缺口，或可以降低房价；又抑或是可以让社会更公平，人民更幸福等等，但是房产税真正出台到底有什么影响呢，影响的范围会有多广，影响的程度有多深？

1、房产税总量有限，无法解决地方财政缺口

1.1上海和重庆房产税的年收入有多少

根据2016年统计年鉴数据，2016年全国的房产税收入约为2221亿元，占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为19%、8%、22%。

表：中央和地方一般公共预算主要收入（亿元）



数据来源：2016年国家统计年鉴，亿翰智库

从2011年至2016年上海市和重庆市房产税征收税额来看（主要针对居民住宅征收，而且条件宽松），虽然房产税总额保持上行态势，但是其绝对量维持相对低位，上海市的房产税税收收入维持在200亿元以内，重庆市维持在60亿元以内。

2016年，上海市全年房产税收入为171亿元，占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为20%、13%、29%，对上海市地方一般预算收入的贡献率仅为3%。重庆市2016年房产税收入对政府一般公共预算收入的贡献率为3%。这是什么概念呢？上海将于2020年开通的18号线工程总投资457.37亿元，而2016年征收的171亿元的房产税仅够修建18号地铁线的1/3里程。

图：2011年-2016年上海市房产税收入走势（亿元）



图：2011年-2016年重庆市房产税收入走势（亿元）



表：2016年上海和重庆的一般公共预算主要收入（亿元）



数据来源：2016年国家统计年鉴，亿翰智库

1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式，

成为填补地方财政缺口工具？

1994年分税制改革后，地方政府的事权和财权出现了明显的错位，中央政府将大额收入来源收归，地方政府缺少有利的收入来源，但是在政绩考核的压力下，地方政府只能通过举债来进行基建、投资和民生工程建设。2017年城镇基建投资额高达17.3万亿，占全年GDP总量的21%，我们预计2020年城镇基建投资完成额将达到23万亿。
原文标题：我国空置房超6500万套！占用贷款10.3万亿，哪些城市风险大？这份报告与你有关




图片来源：图虫创意

近年来，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。

随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。研究机构的报告显示，中国住房空置率为21.5%，仅低于西班牙和意大利，高过全球多数国家。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。



图为：各国空置率数据汇总（来源：CHFS）

对此，业内专家指出，我国自有住房空置率较高的重要原因可能是中国家庭持有多套房的成本相比于其他国家要低很多，因此建议对空置住房直接征收空置税来降低空置率，提高住房使用效率。此外，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。

值得注意的是，从各国空置税实践经验看，空置税是建立在房产税基础上的，而刚刚闭幕的中央经济会议在明年的重点工作任务中提出，“要推进财税体制改革，健全地方税体系”，明年是否出台房地产税值得关注。

三线城市空置率不容乐观

西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的最新报告显示，根据2017年中国家庭金融调查的数据，我城镇家庭住房拥有率为90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。

分区域看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。从变化趋势来看，2015-2017年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。



图为：一、二、三线城市空置率（CHFS）

对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心主任甘犁指出，2015-2017年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在1.4%的家庭被拆迁。

值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。甘犁认为，这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。

“综上，即使存在一线城市户籍家庭跨线购房的行为，但考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。”甘犁说。

房价下跌空置房更易受损

空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。

CHFS最新数据显示，2013年至2017年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为8.4%，从23.7万元增长到25.7万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从32万元增长到40万元。截至2017年底，全国住房抵押贷款总余额达到22.9万亿元，相当于2018年国内生产总值的27.9%。据估算，2017年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。




图为：住房贷款未偿余额比较（来源：CHFS）

甘犁指出，空置住房占用了大量的住房贷款，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。与此同时，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

CHFS数据显示，在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为5.6%，略高于非空置住房比例的5%。如果房价下跌5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌50%，约42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7个百分点。