购房抵押贷款是指：将欲购买的房屋经首付后，余款向银行贷款并将该房抵押给银行的贷款。
你如果要购买第二套房，第二套房就是要抵押给银行的，
购买第二套房如果首付不够，可以将已还清贷款并取得房产证的第一套房向任何一个银行抵押流动资金贷款，贷款的最高额度一般为该房总价的50%——60%。房产抵押贷款所需资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿；
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
5.房产的产权证；
6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）。
贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般贷款下来要1个月左右。
流程：
1.向银行提出贷款申请，
2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；
3.签定借款合同等；
4.办理房地产抵押登记事宜；
5.银行放款。抵押贷款的贷款条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
有合法有效的购房合同；
以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
能够提供贷款行认可的有效担保；
贷款行规定的其他条件。数量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼时刚好是金融去杠杆时期。

“大部分都是由于民间债务或其它经济纠纷，被债权人申请查封的房产。”

“房子价格降了两回，还是没卖出去。”2018年10月，李红姨打算出售她在上海嘉定区的2套房产。她告诉南方周末记者，卖了这2套，是为了还剩下9套的房贷。

李红姨是上海众多低调的“房姐”之一。她原本经营着一家进出口贸易公司，对房子没什么兴趣。2014年的时候，因新增浙江的服饰生意，她在嘉兴市女装批发市场附近买了两套房产，均价大约在4000元/平方米。没想到，2016年以后，这两套房价格翻倍，她立刻将房子卖掉，赚了几百万。

此后，李红姨爱上了房子。她看好一路上涨的环沪城市，便凑了一大笔钱瞄准上海远郊及苏杭地区，陆续买下近十套房产，这些房产均只付了首付。

“每个月基本要还20万的房贷。”李红姨说，之前还可以维持，可后来外贸突然不好做了，她一下子没了客源。于是，年底除了裁员，李红姨还想出手几套房子，“不然说不准，后面真要断供了”。

李红姨在中介的劝说下已两次降价。其中一套是位于嘉兴安亭的90平方米电梯洋房，一路从280万降至250万再降至235万，但最新一个看房者仍向李红姨表示，“再等等看”。

据上海中原研究院公布的数据，2018年10月上海共成交二手房11989套，环比下滑14.36%，是2016年月均去化的40%。成交均价也跌至一年来最低位，为37288元/平方米，环比下降2.59%。

房价下跌的同时，法拍房的数量也在增加。阿里拍卖的数据显示，2018年1-11月，全国共计拍卖住宅用房二十余万套，相比2017年同期的十六余万套增加了26.2%。

法拍房并不等于断供房

针对法拍房短期内增多的原因，金乐函数分析师廖鹤凯向南方周末记者表示，法拍房增加与银行联合法院提高竞拍效率有关。金乐函数是一家在长三角区域提供金融理财产品咨询的平台。

过去，法院在资产处置中存在大额商品难交易的问题。比如人们不愿拍卖法拍房，除了缴税较多、自行清房，还面临过户难、产权不清等各种问题，最重要的还是要全额付款。

但从2017年下半年起，银行为法拍房提供贷款的服务越来越多，多家商业银行搭建“法拍贷”业务，例如工商银行多个分行的微信号就经常推送法拍房广告。“法拍贷”的利率和贷款时间与二手房差不多，以工银e拍贷为例，该产品贷款利率与普通二手房贷利率相同，贷款期限最高可达25年。

尽管法拍房在增加，但法拍房并不全是断供房。

法拍房一般是指因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖的房产，买家需要通过竞拍的方式获得产权。法拍房的来源主要有四种：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。也就是说，只有按揭违约才能被称为断供房。

2018年11月末，关于广东“断供潮”的消息甚嚣尘上，传言称广东省高级人民法院正在收集统计商品房买卖中因断供引发的借款合同纠纷案例。南方周末记者向广东省高级人民法院内部人士咨询，对方表示并未听说过传闻中的通知。但广东省高级人民法院并未公开辟谣。

创维互动是北京专门提供法拍房交易的中介机构。其中介告诉南方周末记者，目前，北京的法拍房并没有很多。之前“双11”，在阿里拍卖平台放出来的一批基本已经销完了，最后一批会集中在“双12”释放。

当南方周末记者以买房者的身份咨询，能否选择断供房时，中介表示，“那房源就更少了”。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对南方周末记者说，目前市场并不存在“断供潮”，个案一直有，但极少，不太会成为趋势。一个依据是2017年，国有五大银行实现不良贷款率集体下降。上一次出现这种情况还是许多年前。

中原地产首席分析师张大伟认为，大面积断供的前提起码是房价跌20%。易居研究院副院长杨红旭亦发微博称，深圳房价估计要下跌15%才会有更多断供。据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格，目前房价总体稳定，北京2018年10月新建商品住宅价格环比上涨0.2%，上海环比上涨0.1%，广州环比上涨0.2%，深圳环比下降0.5%。

“谣言的背后可能存在炒作法拍房的中介。”北京和深圳代理拍卖房的中介均观察到，在广东“断供潮”传闻出来后，法拍房的关注度提高了，流拍率也跟着降低了。相比二手房，法拍房有一定优势，价格更低并且还不限购。

2008年，深圳曾出现过短暂的“断供潮”。当时政府为了抑制房价飙升采取了严厉的调控措施，部分炒房者选择断供，再低价入市，而到了2009年，房价开始调头上涨，让一部分断供者从中获利。

十年后，楼市重现相似的场景。金乐函数分析师廖鹤凯认为，不排除有炒房者想借助谣言逼迫政府放松调控。继京沪之后，广州近日也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。



至此，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。



有业内人士认为，随着调控的层层深入，未来进入"四限"(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。







记者从广州当地房产中介机构及相关银行获悉，从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行，从5月6日起，建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。



随后工行、中行、农行等国有大行纷纷跟进，从5月8日起四大国有银行在广州全部取消首套房贷优惠利率。其他中小股份制银行目前还有首套房95折优惠利率，但不排除接下来向国有大行看齐，提高利率的可能性。



而在深圳，据记者了解，虽然银行方面没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。"我们送进银行的单子，目前几乎没有优惠利率能批下来的。也就是说，在实际操作中，首套房贷基本都是按照基准利率执行。"深圳中原地产相关人士告诉记者。







目前来看，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。其中，北京信贷政策最为严格，从5月2日起，包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。上海、广州、深圳目前二套房政策变化不大，按照首付七成、1.1倍基准利率执行;上海国有四大行仍维持首套房9折优惠利率暂无变化，部分中小银行将首套房优惠利率从9折上调至95折；广州、深圳首套房利率已普遍按基准利率执行。



部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。







克而瑞房地产研究中心认为，房贷收缩，或将是楼市调整"拐点"到来的导火索。在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落。国内资金整体趋紧。



同时，进入楼市调控"四限"的城市将持续扩容，部分城市调控政策将愈加严厉。从目前的成交数据来看，深圳、苏州等城市已经出现"有价无市"的迹象，楼市成交持续缩量。克而瑞房地产研究中心认为，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。







易居中国执行总裁丁祖昱预计，随着调控进一步铺开和升级，部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，谨防高价拿地带来更大的投资风险。



国内楼市格局在“逆转”



国内整体楼市格局正在发生“逆转”。中原地产数据显示，五一假期前两天北京商品房住宅签约84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有记者实地探访发现，北京周边的河北等地，中介声称“不太忙”。而其他热点城市如厦门，在小长假首日甚至首次出现二手房零成交的记录。



中原地产首席分析师张大伟表示，从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，小长假是2015年来一二线城市实际签约最冷清的一个假期。