购房人选择商贷购房，一般情况下购房人年龄越大，最长贷款年限越短；所购房屋房龄越长，最长贷款年限越短。







一、商贷购房年限，受哪些因素的影响？



购房人申请商业贷款，所购房屋的房龄、购房人年龄、所购房屋是首套还是二套都会影响贷款年限的长短。

1.贷款年限与所购房屋房龄的关系是什么？

商贷年限与房龄之和不能超过50，因此想多贷几年的借款人，可尽量购买建成年代较晚的房屋。

2.贷款年限与借款人年龄的关系是什么？

贷款年限与购房人年龄之和不能超过65（部分银行可以放宽到70），因此夫妻购房，想多贷款的可选择年龄较小的一方申请贷款。

3.银行规定的最长贷款年限是多久？

购买住宅最长贷款年限为25年。



二、举个例子



一般在借款人年龄、信用情况一样的情况下所购房屋的房龄越长，最长的贷款年限越短。

以所购房屋房龄对贷款年限的影响为例：

小丽单身37岁，且名下无房，在北京看上两套住宅，分别是1990年建成和2007年建成，想贷款买，最长贷款年限一样吗？

1.如果小丽选择1990年建成的住宅，贷款年限为：

65-37=28年；50-(2017-1990)=23年；最长25年；

小丽购买此房，最多可以贷款23年。

2.如果小丽选择2007年建成的住宅，贷款年限为：

65-37=28年；50-(2017-2007)=40年；最长25年；

小丽购买此房，最多可以贷款25年。与具体执行利率相关。
（1）贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2012年7月6日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月（含）5.6%；②六个月至一年（含）6%；③一至三年（含）6.15%；④三至五年（含）6.4%；⑤五年以上6.55%。
（2）房贷：银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率最大优惠可达85折。五年期限以上85折优惠后利率为6.55%*0.85=5.5675%，三季度以来由于资金供应紧张、信贷资金不足等原因又有所收紧，过年以后也许有所放松。首套房利率一般在基准利率与85折之间。
（3）以基准利率，20年20万计算。现行基准利率是2012年7月6日调整并实施的，调整后利率为五年期以上6.55%。基准利率：月利率为6.55%/12
20万20年(240个月)月还款额:
200000*6.55%/12*(1+6.55%/12)^240/[(1+6.55%/12)^240-1]=1497.04元
利息总额：1497.04*240-200000=159289.6元
说明:^240为240次方贷款利率5.445%,这是年利率,折算成月利率为5.445%/12,300000元,10年期(120个月),月供为:300000*5.445%/12*(1+5.445%/12)^120/[(1+5.445%/12)^120-1]=3247.62元说明:^120为120次方

拓展资料：

商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款,一般为短期贷款,通常为9个月,最多不超过一年,但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分,一般占贷款总额的三分之一以上。商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

正文开始前先简单扯几句废话。



前几天三叔深感无奈删了一些文章。三叔做自媒体的初衷是给有缘看到文章的诸多购房者一点购房建议：包括选择楼盘、探盘注意事项、出手时机等等。真正进入这个行业才发现自媒体发表点自己真实的看法、观点远非平日朋友间聊天那般随意。三叔也在逐步沉淀自己。之前的诸多文章可能文字不够严谨，所以三叔删了。过段时间吧，三叔会把那些文章重新整理，在小号上发表，供一些读者朋友们参考。小号还在申请中......到时候我会公布自己的电话。相关人士有什么问题直接找我就行。







下面是正文。



现在购房者买房，大部分人需要贷款，真正全款买房的土豪寥寥无几。贷款分为公积金贷款、商业贷款、组合贷（公积金和商业贷款）。其中公积金贷款利率3.25%，商业贷款利率4.9%。首套房的商业贷款利率济南大部分银行上浮15%，实际商贷利率也就是5.64%。商贷实际利率和公积金利率差了2.39%。这个利率差距是很大的，文章后面会有详细数据说明。如果读者朋友不着急买房，可以现在就交上公积金，1-2年后买房可以用公积金贷款，夫妻两人最高可贷60万，能省不少利息。



具体到公积金如何确定贷款额度呢？



1、借款人及共同还款人住房公积金账号余额*15倍。



2、借款人公积金基数（最近6个月的平均数）*12*贷款年限*60%*借款人连续缴存时间系数。



公积金月缴存基数=月缴存额/月缴存比例（济南公司月缴存比例一般在10%-24%之间）



借款人连续缴存时间系数：



缴纳公积金时间

半年以上1年或1年以下，时间系数0.3

1年以上3年或3年以下，时间系数0.4

3年以上5年或5年以下，时间系数0.6

5年以上7年或7年以下，时间系数0.8

7年以上，时间系数1



取这两种算法额度最高者为最终贷款金额，如果上述两种算法结果都不超过10万，则最少可以贷10万。



那是不是我交了一个月公积金就可以用公积金贷款10万呢？今天早上接到一个听众电话，说开发商之前承诺可以公积金贷款，但是现在发现，要办贷款了这原来承诺的实现不了了，公积金贷款也是不行了，那这个到底算不算开发商违约呢？之前开发商承诺商贷利率可以打九折，但是现在也实现不了了，这事到底该怎么办呢？现在利率要上浮1.2倍了，这个到底算不算开发商的违约呢？今天连线的律师是来自河北硕琨律师事务所律师杜丽娜。



❂主持人：原来开发商承诺可以公积金贷款，但是那时候证件不全，所以是办不了的，最后开发商说不能公积金贷款了，只能来商贷，那这种情况下算不算开发商的违约呢？
杜律师：首先开发商确实有这方面的承诺，看它是什么原因造成的。如果开发商不去办理公积金贷款，这样开发商是违约的。如果说确实是办不下来，或者无法办理，是外界原因造成的，这种情况下不能算开发商的违约。

❂主持人：作为业主来说，没有和开发商一起工作过，没法了解工作上的细节，那就不知道什么原因导致的违约。
杜律师：这个需要向开发商进行了解，既然开发商做过承诺，那就得问清楚为什么现在不能办了，让开发商给一个合理的解释，如果不能给一个合理的解释，那就是开发商造成的。

❂主持人：如果没有任何证据证明开发商最开始答应过公积金贷款，那怎么办呢？
杜律师：如果连基本的证据都没有，并且开发商开始否认最初的承诺，那这个前提就不存在了，对于口头的东西对你非常重要的话，可以要求写在书面上，对方否认你又没有证据支持，那这个前提就不存在。

❂主持人：还有另外一种情况，开发商说你可以首付两成，利率还可以打9折，但是现在金融政策又发生变化，如果现在贷款，大家会发现不好贷了，而且首套房首付三成，甚至有些银行在利率上也出现了一些上浮，上浮10%、20%，开发商承诺利率可以打9折，现在要承受1.2倍的利率。这种情况下，开发商算不算违约呢？
杜律师：这种情况下，不是开发商违约的问题，而是贷款政策的问题，并不是开发商给你的承诺，而是开发商根据政策来对你进行说明。业主要有一个正确的认识，贷款政策还有首套房首付多少的问题，并不是开发商来决定的，必须遵从政府相关政策的前提下来掌握。你在买没有证件的房子的时候，当时的政策并不意味取得证件以后也是这个政策。

❂主持人：刚刚说的都是贷款的时候，现在咱们来说说退房的事情，有位听众朋友1月份买了一套房子，当时参加的是某网站稿的一个优惠活动，交1.5万总房款就可以减3万，协议写着如果退房，可以凭开发商出具的退房确认函来退还，现在业主已经和开发商开始了退还程序，但是现在找不到网站这边的对接人了，打网站的客服电话也没有结果，买房的时候开发商的置业顾问也是辞职了，网站中介人员也是辞职了，联系开发商，销售人员不了解当初的销售信息，所以就觉得双方在踢皮球，那该去找谁把钱给要回来呢？
杜律师：首先找人要找正确了，找的这些人都是工作人员，但是我们的房款是交给谁了呢？我们的合同是跟谁签的呢？这个主体才是我们真正该找的人，员工不在不代表公司不在，如果跟开发商签署的协议，那就去找开发商，如果在这走了一个优惠的政策，买了一个号费，退这个号费需不需要第三方，看你合同相对方是谁，如果员工不在了，找其它负责人员就可以了。