把没有效果的做抽样调查，搞清楚为什么没有效果。现在全款买房都要找中介加钱才能买得到，你那里居然会卖不出，是不是房子不好啊或者有其他什么原因，找准用户需求，定位自己的客户群体，卖房还是很容易的。你不可能把别墅卖给工薪层，买别墅的人也不可能去买个多层，找准自己的定位。如果市场存在竞争者，你也有必要了解你的竞争者的定位，做差异化定位或者跟随策略。把上学时候学过的市场营销的招数都用出来，也够用了。其实也用不了那么些，那么多招数一招管用就够你吃好久。主要是公司文化不同，尤其是在起步发展阶段，公司需要找适合的人，难免流动率大先要跑盘，对自己销售周边的房子一定要熟悉，然后再学怎么找客户和房源吧。房地产销售人员需要有个熟练地过程，这个过程中除了要掌握房地产专业知识，还要熟悉产品和客户接待流程。专业知识可以通过培训教材来主动学习，实时考核就行了。但是客户接待不是培训能够解决的。除了日常接待说辞的演练，现场沙盘讲解和一对一流程演练之外，新人需要和真实的客户有更多的接触。
我们知道一个楼盘为了创立知名度都花了不少的成本去打广告，广告带来市场形象的同时也为售楼部带来客户，我们曾做过测算，基本上每批客户到达售楼部的广告成本差不多都在数百乃至千元左右。由于新人对客户的把控能力有限，如果让新人用到场客户练习接待能力这无疑是个天大的浪费，好比用真飞机做靶子练习高射机枪手！
另外新员工的心态也需要磨练，你要知道每批客户有这么高的成本，你还敢贸然接待吗？行销就是采用主动出击的方式，可以锻炼销售人员的主动性，销售是从拒绝开始的，你若不能度过这个总是被拒绝的心理矛盾期，多少客户给你都是浪费，所以行销也可以磨练销售人员的意志力。只有走到人群中你才有机会跟更多的消费者就房屋买卖进行交流。
一般要求新人都人首先要市调，对区域市场有个初步的实地了解，而后已经熟练了本项目的基本情况，再派到人多的地方去通过派单的形式来让销售人员建立销售的概念，如果你连单张都派不出去你就不适合这一行了。既然单张派出去了，一天派几百份就可以和几百个陌生人打交道，这样一段时间就可以消除你在接待过程中的紧张感和增强临场应变能力。单张发出去了还要留意观察，有人仔细阅读的一定跟上去询问是否有购房打算并进行初步攀谈，逐渐可以上升到要电话和带客到场的能力，甚至最后把客户带回来还能成交。另外总会有些人询问你的房子情况，比如一天发了五百分单张出去，应该会有五到十个人会跟你交流，新人也就通过这种实地交流的形式走向成熟！
销售没有技巧的，一定要靠自己努力，忽悠的人走不长。
所以建议你不但要能够走出去，还要习惯性喜欢走出去，到客户哪里去才有机会成交。售楼部只是个接待的场所，销售不能依赖客户的主动需求，房地产销售的是什么？你要理解一下，房地产销售就是指客户没有意向或是购买意向不强的时候通过销售人员的反复说服，最终达成购买的过程就称之为房地产销售。如果每个客户都自己走到售楼部要买这买那，你的存在又有什么意义？
房地产销售的专业不代表伶牙俐齿，你要熟练掌握本楼盘的所有情况，对客户真诚以待，尤其户型面积，各个功能区的尺寸，每个单元的价格和首付及月供能够牢记，不要等客户问所以建议有时间多出去派单，多追踪陌生客户的电话，多做置业计划换算【每天不少于50份】、多画户型图【每天不少于5张】，长此以往坚持下去，你一定能够成为一个顶尖的销售精英!