个人购置住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3.不低于购买住房全部价款的30%作为购房的首期付款；
4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
申请所需证件
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。商品房最长贷款期限为三十年；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。

影响贷款年限的因素有：

1、贷款申请人的年龄。银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。　　

2、贷款房屋的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。　　

3、贷款申请人的经济能力。另一方面，对于贷款买房的申请人来说，如工作收入、工作稳定性、储蓄存款、资产情况等也是银行考量的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的贷款方案。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得较高8成20年的贷款。贷款额度就是贷款总额。按照当前的政策，贷款总额为房价的70%。
贷款期限就是贷款时间，贷款时间最长30年。贷款时间与贷款人的年龄、房子的房龄有关。银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。
贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。
贷款申请人的经济能力，每月的还款额不能超过收入的一半。不然就要延长贷款时间。
实际中的贷款大多在20年左右。
贷款利率由国家央行发布，当前的利率是五年以上贷款5.9%，公积金贷款五年以上4%。银行可根据借款人的情况下浮或上浮商业贷款利率。
按揭和抵押实际上是一回事。房贷就是用房子做抵押的按揭贷款。广州首套房认定标准是什么？

在外地名下有房的，再在广州买，算首套吗？

外地房子还清贷款和不还清贷款是否有区别？

税费和房贷对“首套”的认定是否有不同？

在广州买了商业公寓是否计算套数？



很多麻友都会问上述这些问题，憋急，看完本文你就清楚啦~



先来看两个概念：




认房：

以房管局档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。



未注销的居住住房（不包括商铺、车位）纳入家庭已购房套数计算范围。



所有的住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。



商住两用房不计算家庭住房套数。





认贷：

以人行征信系统查到的《个人信用报告》为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。





重点来了：





目前，广州市对于”认房“和”认贷“的实操是：



”认房“只对广州市范围的住房，计算家庭住房套数（即外地的不纳入计算范围）；



”认贷“是查询全国范围内是否有未结清贷款的居住住房（注意未结清贷款和居住住房两个要点缺一不可）。






而”税费“和”贷款“对于首套房的认定标准是：



“税费”：以住建部门的查册为准。即税费的首套房认定标准是认房不认贷。（这意味着，即便在外地名下有房，再在广州购买一套房，只要属于广州市首套房，都可享受首套房的契税优惠。）



“贷款”：以人行征信系统的报告为认定标准。即贷款的首套房认定标准是认贷不认房。（换句话来说，在外地名下有房，并且贷款未还清，即使在广州首次购买一套房，也不能享受贷款首套房优惠；而在广州市购买了公寓，贷款同样未还清，再在广州购买一套房，属于首套住房的话，可享受贷款首套房优惠。）



PS：契税享受首套优惠即为：房子90㎡以下按房子总额1%计算，90㎡以上按1.5%计算（若为二套即均按房子总额3%计算）

贷款享受首套优惠即为：商业贷款和公积金贷款均按首付3成计算（若为二套即按首付7成计算）




好了，看到这里，大家对文章开头的疑问是不是都有清晰的答案了呢？为了加深大家的理解，羊楼君再来列举几个案例~





案例1：在佛山市全款买房1套，再在广州买1套住宅

答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠



案例2：在佛山市名下有1房，贷款未还清，再在广州买1套住宅

答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款按二套计算



案例3：在佛山市贷款按揭买房1套，目前贷款已还清，再在广州买1套住宅

答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠



案例4：在广州市全款买商业公寓（产权40年）1套，再在广州买1套住宅

答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠



案例5：在广州贷款买商业公寓1套，贷款未还清，再在广州买1套住宅

答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠

近日，朋友圈疯传“即使首套房贷款还清，再买房也算二套房”，一时间掀起千层浪。为了解事实真相，小编致电各大银行进行了电话摸底，发现国有四大行中已有三家已开始实行：目前芜湖新政9月3日已经开始实行，不管首套房贷款是否还清，都算二套房。



芜湖想买房的人要注意了

你的买房成本又双叒叕要提高了！！！

最近小编的朋友圈被一个消息刷屏了

房产中介都在转发



大致意思就是说

但凡在银行有房贷记录的人

不管有没有还清贷款都按二套房来算

如果二贷还没有结清的话

银行将不放款

看到中介都在刷屏

小编立马致电了芜湖各大银行了解情况

发现四大行中已有三家开始实行





小编致电银行前台时工作人员表示不知情

后续我们又联系上了

专门负责这方面业务的贷款经理

得知新政详情

↓↓↓





小编也致电了芜湖其它银行

招商银行人士表示，

目前暂未收到通知，

依旧按照原政策实行。

农业银行、徽商银行和民生银行

得知现在还未接到通知





浦发银行工作人员表示，

目前银行对于首套房的认定

依然维持之前的政策，

现在只要贷款还清，

再买房依旧算首套，

目前还没有收到关于新政策的通知。



邮政银行工作人员告诉小编：

这个政策暂时还未听说，

具体还是要看央行的政策。