被抵押了的房子，虽然有受限制，但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：首先，卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的。在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿。其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款，用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人。但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保一、购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利（抵押）的情况，则该房屋没有抵押给银行。

第二、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。
第三、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。
第四、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。经济实用房选择在5年以上的.按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。
序言

楼市经过几轮疯涨后，如今买一套房屋动辄数百万元甚至上千万元，由于所需资金量巨大，很多人在购买房屋的时候都会选择银行按揭贷款，交易的房屋也因此普遍存在银行抵押权，大部分交易房屋在过户之前都涉及涂销银行抵押的问题（即俗称的“赎契”）。大多数时候业主都能够顺利完成赎契、解除抵押及过户，但很多时候也有一些业主在签署房屋买卖合同后，认为卖便宜了或者看到房价在继续上涨而反悔，要么直接拒绝履行合同，要么以各种理由拖着不履行合同。而买方此时往往已经支付了定金或者首付款，眼看着房价一天一个价，自己又迟迟没有取得房屋，心里焦急万分。





二

案例

笔者最近处理过一个这类案子，买卖双方在2016年6月就已经签署了房屋买卖合同并支付定金，房屋存在按揭款未清偿完毕，银行抵押权未涂销；合同约定买方支付3成首付，其余款项通过银行按揭贷款方式支付房款，后因买方无法获得银行同贷书，遂同意全款支付。但是，在办理这些手续期间房价暴涨，业主遂以各种理由推脱，一直没赎契，房屋也一直无法过户，买方无奈诉诸法院。

此时，在诉讼请求方面，买方有两个选择：

一、解除房屋买卖合同，要求业主退回买方已经支付的款项，并按照合同约定承担违约责任；

二、要求业主继续履行合同，完成房屋交易。

这两个诉讼请求是非此即彼的关系，二者只能择其一，不能同时选择。





三

两难选择：解除合同or继续履行?

如果买方选择解除合同，因卖方单方违约，买方诉请解除合同有充分的事实、法律依据，获得法院支持当无问题。同时，按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。因此，买方主张赔偿差价损失的请求也会得到支持。乍一看，解除合同似乎对买方也不会有什么损失，但是实际操作就会出现问题。在房价暴涨的情况下，经过一审、二审、执行后，评估损失的时点与买方最终要回首付款、违约金和损失的时点，往往有一个很长的期间，在这期间，房价又不知道涨到哪里去了，最终也还是赢了官司输了钱。

而如果选择继续履行合同，由于业主没有还清银行按揭贷款，银行抵押权没有被涂销，根据《物权法》相关规定，未经抵押权人同意房屋是无法办理过户的。也就是说，只有还清银行按揭贷款，涂销银行的抵押权后，才具备继续履行合同、强制过户房屋的条件，法院才会作出继续履行的判决，否则，法院是不可能判决继续履行的。





四

继续履行合同怎么操作？

如果买方坚持要求继续履行合同，有没有方法达成买方这一目标呢？答案是，有。

首先，《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，只要买方帮业主还完按揭贷款，即可涂销抵押，完成过户。即通过行使涤除权，可以继续完成房屋交易。当然，这也就意味着，买方几乎不可能再以按揭贷款的方式来支付房款了。

如果买方说，我只能掏出首付的钱，根本无力支付房价全款，怎么办？那笔者只能说，您还是选择解除合同吧。一、买新房如何知道房子是否被抵押？

据《担保法》规定，开发商若将土地或房屋进行抵押，均须到房地产管理部门做抵押登记。

如果是期房，开发商将在建项目的土地进行抵押，登记机关会在开发商的《土地使用证》上进行标识；如果是现房，开发商将建成的房屋进行抵押，登记机关会在开发商的房产证上作他项权利记载。

因此，如果你想知道房子是否被抵押，在买房时坚持要求开发商出具有关证书的正本，基本上就能了解到房屋抵押情况了。需要开发商出示证件包括土地证和房产证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载，如果没有则说明该房屋没有抵押给银行。



二、买二手房如何知道房子是否被抵押？

1、房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押、买卖等“档案”都可以查询到，你可以到有关部门查询相关档案。

2、你可以要求卖方出示房产证原本，看房产证上的“他项权”的位置是否有标注。如果房屋抵押过，“他项权”一栏会有登记。

3、你还可以同卖方一起携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询，也可以登陆房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。

不过，由于存在正在银行办理抵押手续中的房子，资料还未送达房管部门而导致查询结果不准确的情况。因此，保险的做法就是在买卖合同上中约定好，如因抵押等行为导致房产无法正常过户的处理方式。

三、购买到抵押房该怎么办？

俗话说，“不怕一万，只怕万一”，若是你真的一不小心没注意，买到了抵押房该怎么办？

1、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

所以说，如果你买到抵押房是因为卖方没有告知房子被抵押的事实，那么房屋转让的行为就是无效的，你还可以根据合同追究对方责任，所以可以不用担心了。