二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。一、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
二、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
三、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
四、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。在房产市场中，不仅有一手房买卖，还有二手房交易，如果一手楼盘不合适的话，人们就会选择购买二手房。在二手房交易过程中，“满五唯一”的房子最受欢迎，那么，究竟什么是“满五唯一”？为什么买“满五唯一”的二手房能省钱呢？下面小编就来为您介绍一下吧！







一、“满五唯一”是什么意思？



“满五”指的是购置房屋的时间已满五年，但这个五年的时间节点在不同地区也有不同规定，有的地区以网签日期为准，有的地区以房产证登记时间为准，有的地区以合同签订日期为准，所以具体定义还要以当地规定为准。“唯一”指的是该房屋是家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）名下的仅有的一套住房。



二、“满五唯一”的判定标准是什么？



1、普通商品房与经济适用房



普通商品房和经济适用房判别是否满五年主要有两种方法，第一种是检查房子的契税发票开具时间，第二种是房产证的登记时间，这两者任何一种都能够视为产权起始时间。



2、已购公房



已购公房又称“房改房”，它的购置价分为三种，分别是市场价、成本价和标准价。

假如是以市场价买的，则属于个人产权，跟普通商品房的认定方法完全一致。假如是以成本价买的，必须满五年才能够上市买卖，也就不存在“满五”的问题了。假如是以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市买卖，原单位有优先回购权。



房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和第一笔购房房款，选择任何一种都可以。



3、其他类型



其他类型的房产以继承和赠与的房产为主。继承的房子产权时间是以被继承人取得产权时间为准，核准产权时间需提供原房产证和继承公证材料。赠与的房屋又分为两种状况，假如是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；假如是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。



三、为什么买“满五唯一”的二手房能省钱？



增值税、个税两个部分都跟满五唯一有着很大的关系。



1、个税的计算一般有两种：



一是购房者需要交纳的个税为差额×20％，差额一般指的是计税价格－原值－相关税费－合理费用；

二是购房者需要交纳的个税为计税价格×1％（非普通住宅为计税价格的2％或3％）。

只要同时符合满五和唯一两个条件，购房者就能购不必交纳个税了（其实个税本应该是卖家所缴纳的，但是一般会转嫁到买方身上）。



2、增值税的计算



增值税的计算是通过销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的税率计算的，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，可以免交，也就是说如果房子满五唯一，自然也就不用交纳增值税了。天气转寒，但一颗买房的心还在倔强萌动。



随着楼市政策信号开始明朗、房价平稳，最近，地金君周围不少朋友结束观望，动了买房的念头。



他们不耐其烦地问着一个问题：到底买哪里好？



特别是在北京这样的一线城市，地金君给出的答复也大致相同：核心地段，成熟小区，学区房最佳，五环内越往里买越好。



当然，考虑到“性价比”，二手房最合适，因为没有期房的时间等待和资金垫付成本，只需要约半年的交易周期，二手房就能直接出租或自住。



后来几个买二手房的兄弟告诉我，他们把买房这件事想得“太轻松”。



如果买二手房是一次100公里长跑，签约只是前进了1公里。





“好不容易请了一个上午的假，结果银行面签没搞定，为什么不给我选一个真正合适的银行？”



“我是买卖连环单，时间必须得卡的非常准，我每天都要打好几个电话问经纪人进展情况，太麻烦！”



……




这一点，地金君深以为然。



房产交易中存在着诸如交易流程繁琐、问题信息繁多且不透明、产权与资金的安全性存在风险、便捷性亟需提升等问题，往往一次冗长的交易下来，消费者与经纪人、交易服务人员之间误会频发，“吐槽”不断。



尤其在过去的两年，北京买房的环境千变万化，二手房的交易周期随之发生变化。



购房资格缩紧、首付比例上调、公积金额度锐减、商贷利率提高，再加上银行审批、过户排队等一系列流程，稍有不慎，10个工作日的延迟，就是几十万的损失。



再加上一套北京房，总价动辄千万，多数人要买一套再卖一套使用连环单——这个过程中，一旦遇到单方毁约进入漫长的诉讼，相关联的交易也不可避免的受到影响。



一写到这，地金君也发现自己深锁眉头，大脸凝重。








市场往往是解决无序、推动规则进化的最快途径。



地金君认为，企业有这个责任带动行业净化。反观到二手房领域，首当其冲的，便应是经纪行业。



国庆节刚过，贝壳交易平台总经理伊凯告诉地金君说，贝壳正在做这样一件事，推出了一个囊括“6+2”产品体系的交易平台。